De hypotheekwereld is eenvoudig en overzichtelijk, toch? Koop je een woning waar je zelf in gaat wonen, neem je een consumentenhypotheek. Koop je een woning voor de verhuur, schaf je een verhuurhypotheek aan. Of toch niet…?
Met een bepaalde regelmaat zien wij dossiers voorbij komen die vragen oproepen. Er blijkt bijvoorbeeld uit een aangifte IB dat iemand meerdere consumentenhypotheken op zijn naam heeft staan, terwijl dit wettelijk niet mogelijk is. Je kunt vanuit fiscaal oogpunt maar 1 eigen woning bezitten (of tijdelijk 2 in verband met het overgangsrecht), maar 3, 4 of meer hypotheken van een aanbieder die alleen box 1 hypotheken aanbiedt, klopt natuurlijk niet.
De overtreffende trap is dat het ook soms voorkomt dat iemand de betaalde hypotheekrente van meerdere woningen aftrekt van zijn fiscale inkomen. Het zal duidelijk zijn dat dit soort dossiers bij Nestr afgewezen worden.
Wat gaat er mis?
Iemand koopt een beleggingspand aan maar vraagt voor dit verhuurobject geen zakelijke financiering aan, maar schaft een consumentenlening aan. In de algemene voorwaarden van geldverstrekkers staat vermeld dat het niet is toegestaan om de woning te verhuren, maar dat het alleen is toegestaan om er zelf in te wonen. In het kader van het overgangsrecht, kan een bank toestemming geven om een woning tijdelijk te verhuren als een klant al verhuisd is naar een nieuwe woning.
Het vragen om toestemming gebeurd in heel veel gevallen niet. Enerzijds omdat de klant niet weet dat hier toestemming voor nodig is. De algemene voorwaarden staan namelijk hoog in de lijst van ‘Meest ongelezen boeken’. Anderzijds komt het ook voor dat de klant het wel weet, maar het niet meldt.
Daarnaast komt het ook voor dat iemand een beleggingspand aankoopt, maar betaalt slechts 2% overdrachtsbelasting in plaats van de wettelijke 8% die geldt voor zakelijke objecten. Hij zegt tegen de notaris dat hij de verhuurwoning gaat bewonen, maar doet dit niet.
Tevens kan iemand een andere box 1 woning kopen, maar laat op zijn oude woning de lopende box 1 hypotheek doorlopen zonder toestemming te vragen. Dit noemen we in de branche ‘keep-to-let’. Dit is de meest voorkomende situatie waarbij de consumentenhypotheek oneigenlijk wordt gebruikt.
Oorzaak
Een van de oorzaken is dat de rente van een box 1 hypotheek een lagere rente kent dan de rente van een zakelijke vastgoedfinanciering. Omdat zakelijk gebruik een hoger risico kent, wordt dit ingeprijsd.
Verder bedraagt de overdrachtsbelasting op een woning voor eigen gebruik 2% over de aankoopsom. Bij een verhuurpand bedraagt dit 8%. Het scheelt dus EUR 6.000 belasting per EUR 100.000 koopsom. De overdrachtsbelasting wordt per 1 januari 2023 nog verder verhoogd naar 10,1%, dus zal het verschil nog groter worden.
Ook kan het zijn dat een startende belegger nog niet als professionele belegger gezien wordt door aanbieders van zakelijke verhuurhypotheken, waardoor men dan uitwijkt naar een consumentenhypotheek om het verhuurpand toch aan te kunnen kopen.
Waar gaat het fout?
Vraag is waar het initiatief vandaan komt voor dit soort beslissingen. Is het de onwetende klant die vanuit onkunde dit soort dingen doet? Of is het een slimme klant die dit bewust doet? Of is het zijn adviseur die hem dit influistert.
Gevolgen
Er zijn geen cijfers beschikbaar op welke schaal dit plaatsvindt. Wellicht dat het bij de aanbieders intern wel inzichtelijk is, maar wordt deze data niet gedeeld.
Laat ik zelf een eenvoudige rekensom maken. Er zijn 8 miljoen woningen in Nederland. De website van de Vereniging van Nederlandse Banken leert ons dat 61% van de huishoudens een hypotheek op de eigen woning heeft. In absoluut getal derhalve 4.880.000 hypotheken in Nederland met een totale schuld van EUR 750.000.000.000.
Stel dat 1% van deze hypotheken oneigenlijk wordt gebruikt. Dan praten we over tienduizenden hypotheken.
Voor een geldverstrekker is het mogelijk om te kijken of iemand die op Dorpsstraat 1 een consumentenhypotheek heeft, daar ook daadwerkelijk woont. Er kan namelijk ook gekeken worden in de basisadministratie van de desbetreffende gemeente. Matcht deze data niet, is het ‘mis’. De bank kan dan op basis van de algemene voorwaarden de lening opeisen. Het verschilt per geldverstrekker hoe stringent men hiermee omgaat. De ene geldverstrekker zal eisen dat dit binnen een maand gebeurd, de andere kan hier meerdere maanden respijt voor verlenen.
Tevens kan de bank besluiten de klant op een zwarte lijst te zetten. Dit kan betekenen dat het aanvragen van een nieuwe hypotheek onmogelijk wordt.
Als tevens blijkt dat ook de rente van deze woning is afgetrokken in de inkomstenbelasting, kan de Belastingdienst een boete berekenen, naast het terugvorderen van de teveel ontvangen belasting.
Ik wil dan ook alle financieel adviseurs die dit lezen oproepen om dit onder de aandacht te brengen bij je klant tijdens het inventarisatiegesprek. Tevens is het van belang om een verkeerd gebruikte box 1 hypotheek zo snel mogelijk over te sluiten naar een zakelijke variant.
