Wist je dat de exploitatielasten van je beleggingsobject impact hebben op de hoogte van de maximale hoofdsom van je financiering?
Om gelijk maar met de deur in huis te vallen: bij Nestr hanteren we de grootst mogelijke leencapaciteit. Om dit toe te lichten nemen we je even mee in de techniek achter de berekening van de maximale financiering die je bij een geldverstrekker kunt krijgen voor jouw beleggingspand en in hoeverre de exploitatielasten daar invloed op hebben.
Daar waar bij een consumentenhypotheek de maximale leensom bepaald wordt door het (arbeids)inkomen, kijken we bij een vastgoedfinanciering naar de huurinkomsten. Vervolgens bepalen we met behulp van de ICR en de DSCR wat je maximaal kunt lenen.
ICR
Deze afkorting staat voor Intrest Coverage Ration. Om het in Nestr-taal te zeggen: hoeveel keer kunnen de huurinkomsten de rentelasten van je financiering bij Nestr betalen? Nestr houdt als minimum een factor 1,25 aan. Dit betekent dus dat als de te betalen rente van je financiering EUR 1.000 bedraagt, daar dan minimaal EUR 1.250 aan huurinkomsten tegenover moet staan.
DSCR
Deze afkorting staat voor Debt Service Coverage Ratio en is een broertje van de ICR. Daar waar bij de ICR alleen naar de rentelasten wordt gekeken, kijk je bij de DSCR naar de som van de rentelasten en aflossing. Voor dit kerngetal houdt Nestr een minimum aan van 1,1. Dit betekent dus praktisch dat als de huurinkomsten EUR 1.500 zijn, de maximale rente en aflossing tezamen maximaal EUR 1.363 mogen bedragen.
So far so good.
Hoe komt het nu dat je bij Nestr de hoogste financiering kunt krijgen? We laten het je zien aan de hand van onderstaand rekenvoorbeeld.
Stel dat we uitgaan van een bruto maandelijkse huur van EUR 1.000 en een fictieve rente van 6,35%. Verder gaan we uit van een financiering die lager dan 50% LTV bedraagt. Vraag je overigens een financiering van maximaal 80% van de getaxeerde waarde in verhuurde staat aan, bieden wij deze volledig aflossingsvrije aan.
In dit rekenvoorbeeld kan bij Nestr dan de maximale hoofdsom EUR 151.000 bedragen.
Bij andere aanbieders worden er van de bruto huur eerst exploitatiekosten in mindering gebracht, veelal 10 tot 15%. Dat betekent dat de netto huurinkomsten waar de ICR mee berekend wordt, geen EUR 1.000 maar EUR 850 bedraagt. Reken je dat door op basis van dezelfde rente, kan de maximale hoofdsom EUR 128.000 bedragen.
Ik hoor de kritische lezer al denken: “Waarom neemt Nestr de exploitatielasten niet mee in de berekening? Die zijn er in de praktijk toch wel degelijk?” Ja, natuurlijk heb je natuurlijk kosten voor je beleggingsobject, zoals onderhoud en verzekeringen. Toch zijn wij niet onverantwoord bezig, omdat we enerzijds met de bovengenoemde ICR en DSCR rekenmethodiek al een buffer inbouwen. Anderzijds nemen wij bij de berekening van diezelfde ICR en DSCR altijd de laagste van markthuur of contracthuur als uitgangspunt. Stel dat je een huurcontract hebt gesloten waar EUR 1.250 maandelijks wordt ontvangen, maar de taxateur een markthuur van EUR 1.100 waardeert, gaan wij uit van de laatstgenoemde.
Conclusie
Uiteraard kijk je primair naar het rentetarief dat een geldverstrekker hanteert voor het lenen van geld. Maar andere voorwaarden kunnen ook heel belangrijk zijn om tot een verstandige keuze te komen. Vergelijk je twee aanbieders, kán de aanbieder met de laagste rente de laagste maandlast opleveren, maar kan je bij die andere aanbieder, die 0,1% duurder is, wellicht meer lenen. Het gevolg daarvan is dat je minder eigen geld in de aankoop hoeft te investeren. Wat voor jou het best passend is, is uiteraard een keuze die je alleen zelf kunt maken.
Het is als belegger uiteraard lastig om van alle buy-to-let-aanbieders (inmiddels richting de 15) alle details te kennen. Soms kunnen gaandeweg de looptijd van de financiering onverwachte konijnen uit de spreekwoordelijke hoge hoed komen die vervelende (veelal financiële) gevolgen kunnen hebben. Dat is ook de reden dat Nestr altijd werkt met adviseurs. Hun taak is het om deze verschillen in beeld te hebben. Schakel hen in zodat jij je kunt focussen op waar jij goed in bent: ondernemen in vastgoed. m
