In het kort:

• Regulering middenhuur blijft zorgenkind: Verhuurde middenhuurwoningen verliezen waarde, maar er is kans op verlichting, terwijl in de sociale huur juist een huurbevriezing in het vooruitzicht ligt.
• Box 3 blijft bron van frustratie: Het forfaitaire rendement van 7,77% blijft voorlopig overeind, ondanks stevige kritiek vanuit de sector.
• Beweging in de markt: Recreatiewoningen worden populairder, huurders wijken uit naar duurdere segmenten, en uitpondstrategieën krijgen nieuwe relevantie.

De vastgoedmarkt blijft onder invloed staan van politieke grilligheid en fiscale druk, maar binnen die dynamiek ontstaan ook nieuwe bewegingen en kansen!

Als commercieel directeur van Nestr Smart Finance volg ik de markt nauwgezet en ben ik dagelijks in gesprek met vastgoedprofessionals uit het hele land. In deze update neem ik je mee in de meest actuele ontwikkelingen en wat die betekenen voor zowel particuliere als institutionele beleggers.

Ondanks alle uitdagingen zie ik nog altijd veel investeerders die kansen herkennen. Er is volop beweging in de markt, en de bereidheid om nieuwe projecten op te pakken is zeker aanwezig. Terwijl de middenhuur wat lucht lijkt te krijgen, komt de sociale huur voor de verhuurders tot stilstand, maar daarbij zorgen renteverlagingen en structurele verschuivingen in woonvoorkeuren voor nieuwe kansen.

Regulering van middenhuur onder vuur, uitponding wint terrein

‍Het debat over de regulering van de middenhuur bereikt een nieuw spanningspunt. Door de strengere regelgeving worden verhuurde middenhuurwoningen nu vaak als verliespost gezien. Vastgoedadviseurs waarschuwen voor massale kapitaalvernietiging door overheidsbeleid dat geen ruimte laat voor realistische rendementen. 

Maar: in de voorjaarsnota is er ruimte gemaakt voor het laten vieren van de teugels. Dat schept kansen binnen de middenhuur, hoewel het voor investeerders nog altijd afwachten is welke regels er nu gaan gelden, en vooral wanneer. Het is in Den Haag momenteel chaos. Het welles-nietes spel is de afgelopen 2 weken tot een hoogtepunt gekomen.

Binnen de sociale huur gaat er juist een huurbevriezing gelden voor de komende twee jaar. Hoewel hier de aandacht vooral uit gaat naar corporaties, blijven ook particuliere verhuurders niet buiten schot. Sterkte nog: van de minimale compensatie in de sociale huur is nog niet duidelijk hoe de taart verdeeld gaat worden. Gaat deze bevriezing alleen voor corporaties gelden of ook voor de particuliere beleggers?

Intussen wijzen analyses uit dat investeerders steeds vaker kijken naar uitpondstrategieën als manier om hun rendement op lange termijn veilig te stellen. Ook bij Nestr zien wij helaas veel aflossingen bij de kleine particulieren beleggers als gevolg van verkoop van de (huur)woning en dezelfde geluiden hoor ik van andere geldverstrekkers. Voor beleggers betekent dit dat het tijdelijk verhuren en daarna verkopen van woningen een aantrekkelijker pad kan worden. Er wordt dus geswitched van direct naar indirect rendement.

Rente daalt, fiscale druk blijft hoog

De Europese Centrale Bank heeft de rente opnieuw verlaagd om de kwakkelende economie te ondersteunen. Deze stap biedt hoop voor beleggers die nieuwe financiering zoeken of bestaande leningen willen herstructureren. Tegelijkertijd blijft de fiscale druk op vastgoedbeleggingen hoog: het forfaitaire rendement van 7,77% in box 3 blijft in 2026 van kracht, ondanks aanhoudende bezwaren over de onevenwichtigheid van deze heffing.

Dat schuurt extra hard omdat het beeld van “massaal opkopende beleggers” inmiddels is ontkracht door cijfers uit het Kadaster. Uit data blijkt namelijk dat beleggers per saldo juist altijd hebben uitgepond. Het frame van de investeerder als veroorzaker van het woningtekort houdt daarmee juridisch en feitelijk geen stand, maar blijft politiek invloedrijk.

Marktbeweging: recreatiewoningen in trek, huurders schuiven door

In het recreatiesegment is juist groei zichtbaar: de verkoop van vakantiewoningen steeg met bijna 12% ten opzichte van vorig jaar. Door hoge woonlasten en beperkte keuzemogelijkheden zoeken steeds meer Nederlanders naar alternatieve woonvormen, waaronder recreatief vastgoed.

Ook op de huurmarkt schuift het profiel van de huurder op. Door het beperkte aanbod en de strengere huurregels in het middensegment, verplaatst een groeiend aantal huurders noodgedwongen hun zoektocht naar het hogere segment van €1.500 tot €2.000. 

Deze trend biedt kansen voor beleggers die in deze prijscategorie actief zijn, al blijft het risico op overregulering bestaan. Wie zegt dat de puntengrens van 186 punten voor jaren stand houdt? Ik hoor Jesse Klaver nog zeggen dat deze verder opgetrokken moet worden naar 250 punten…

De signalen op de vastgoedmarkt: prijsstijgingen, protesten en internationale interesse

De Nederlandse woningmarkt blijft onder druk staan, maar laat ook ruimte voor nuance. In het vierde kwartaal van 2024 stegen de huizenprijzen fors, zowel bij nieuwbouw als bestaande bouw. Tegelijkertijd daalde de huurquote licht, wat volgens sommige marktkenners weer ruimte biedt voor huurverhogingen.

Toch blijft het fiscale landschap ook hier onzeker. Het Register Belastingadviseurs verwacht een ware ‘tsunami aan bezwaren’ tegen de komende tegenbewijsregeling in box 3, als deze in zijn huidige vorm doorgaat. De regeling wordt gezien als complex, ontoegankelijk en juridisch kwetsbaar. De Belastingdienst wil hiervoor weer extra personeel aannemen om dit hoofd te bieden.

Op het internationale speelveld blijft Europees vastgoed relatief aantrekkelijk. De combinatie van stabiele rendementen en geopolitieke ontwikkelingen zoals Amerikaanse importheffingen maakt Europese vastgoedmarkten interessant voor beleggers.

Ondertussen klinkt er ook lokaal verzet: Stichting Recht op Wonen (RWW) roept op tot opschorting van de handhavingsdatum van nieuwe regels voor sociale huur, uit zorgen over de haalbaarheid en impact ervan.

Tussen druk en dynamiek ontstaan nieuwe kansen

Ondanks blijvende druk op de huurmarkt en een hardnekkige fiscale last in box 3, toont de vastgoedmarkt een verrassende veerkracht. Terwijl de politiek worstelt met wetgeving en regulering, verschuift het speelveld. Huurders trekken richting het hogere segment, recreatief vastgoed wint aan populariteit, en uitponding wordt herontdekt als rendabel model. Beleggers die de bewegingen scherp volgen, vinden ook in onrustige tijden nieuwe richtingen om hun positie te versterken.

Sinds de invoering van de wetgeving in juli 2024, zien wij bij Nestr juist weer meer en meer beweging. Gelukkig is het adaptief vermogen van de mens groot en went de nieuwe regelgeving ook weer. Daarnaast zagen en zien wij wel meer en meer beleggers die de beweging maken naar verhuurd commercieel vastgoed. Ook daar ontkomt men niet aan box 3, maar de cocktail aan regelgeving die in een handvol jaar over de markt is uitgestrooid, geldt daar niet.