In het kort:

• Huurprijzen stijgen hard, regelgeving schiet tekort: Het huidige beleid vergroot eerder de druk dan dat het echte oplossingen biedt voor woningzoekenden.
• Fiscale ongelijkheid in box 3 blijft onverminderd voelbaar: Beleggers voelen zich dubbel gepakt door terugvorderingen én toekomstige belastingdruk.
• Kansen liggen in splitsen, woningdelen en transformatie: Maar beleid blijft achter en juridische risico’s nemen toe, vooral bij gedeeld wonen.

Als commercieel directeur van Nestr Smart Finance volg ik de markt op de voet en spreek ik dagelijks vastgoedprofessionals uit het hele land. In deze update neem ik je mee in de meest actuele ontwikkelingen en wat die betekenen voor particuliere én institutionele beleggers. 

Het grote nieuws van deze week betreft natuurlijk de verkiezingen. Op moment van schrijven is er nog geen definitieve uitslag bekend. Het is een nek-aan-nekrace tussen de PVV en D66 en de vraag blijft of we centrum-links of centrum-rechts gaan uitkomen. Beleggend Nederland zal de voorkeur geven aan centrum-rechts, in de hoop dat er weer wat meer vrijheid komt voor de belegger, maar ook over definitieve coalities is nu nog weinig te zeggen. Wat al wel duidelijk wordt: voor vastgoedbeleggers bieden de meeste routes weinig directe verlichting. 

In box 3 lijkt de trend wel voorzichtig richting belasting op werkelijk rendement te gaan, met steun van VVD, CDA en JA21, maar D66 wil beleggers juist zwaarder belasten. Op het gebied van huurbeleid zijn de tegenstellingen ook groot. Terwijl VVD en JA21 regulering willen beperken, wil D66 juist experimenteren met hogere inkomensgrenzen in de sociale sector en staat de partij positief tegenover een leegstandsheffing. Beleid rondom woningdelen en het versnellen van procedures krijgt wél bredere steun, wat kansen biedt voor beleggers in kamerverhuur of transformatieprojecten.

Al met al zijn er dus nog voldoende opties, maar de komende dagen moeten gaan uitwijzen welke kant het beleid de komende jaren op zal gaan.

Nederlands vastgoed gaat uitermate goed renderen

Volgens analisten en marktexperts gaat Nederlands vastgoed de komende jaren weer goed renderen, juist door de combinatie van schaarste, stijgende huren en een terugtrekkende overheid. In veel segmenten worden er geen woningen meer bijgebouwd of worden investeringen afgeremd. Dat maakt bestaande bezit waardevoller. De markt consolideert en wie slim inkoopt of verbetert, kan daar op termijn van profiteren.

Tegelijkertijd schieten de huren in sommige steden met 20 tot 30 procent omhoog. De oorzaak ligt volgens critici bij Haagse beleidskeuzes. Waar regelgeving beleggers ontmoedigt, krimpt het aanbod in de vrije sector, met hogere huurprijzen als gevolg. Voor middeninkomens wordt het daarmee steeds lastiger om passende woonruimte te vinden. Niet de huurder met de grootste behoefte wint, maar degene met het hoogste inkomen.

Box 3 debacle blijft nog altijd voor hoofdpijnen zorgen

De box 3-problematiek blijft een hardnekkig pijnpunt. Inmiddels is erkend dat veel mensen onterecht te veel belasting hebben betaald. Maar de groep die gecompenseerd moet worden, betaalt diezelfde compensatie via nieuwe heffingen in de toekomst. 

Het wantrouwen richting de overheid groeit, zeker onder beleggers die te maken hebben met papieren rendementen waarover wel belasting wordt geheven, maar geen geld in handen komt.

Tegelijkertijd blijven veel gemeenten en overheidsinstanties kansen laten liggen. Zo blijkt uit onderzoek dat woningzoekenden nieuwbouwwoningen voor doorstromers vaak links laten liggen. De reden? Geen aansluiting bij woonwensen of onduidelijkheid over regelgeving. Hierdoor blijven betaalbare woningen leeg, terwijl de druk op de markt juist toeneemt.

Kansen liggen in compacte woonvormen

Door de veranderende woonwensen, denk aan singles, studenten of tijdelijke werkenden, neemt de vraag naar compacte, betaalbare woonoplossingen toe. Maar hoewel het ministerie de potentie van deze vormen erkent, blijft concreet beleid uit. Splitsen wordt nog vaak ontmoedigd, vergunningen zijn moeilijk te krijgen, en woningdelen wordt in veel gemeenten als ongewenst gezien. Terwijl hier juist de kansen voor investeerders liggen. Wie nog zoekt naar kansen, kan deze voornamelijk vinden in kleinere woonvormen zoals kamerverhuur, woningdelen en splitsing (waar het wordt toegestaan).

De juridische risico’s rondom gedeeld wonen nemen wel toe. In de eerste uitspraak onder de nieuwe Wet Betaalbare Huur werd een groepscontract afgekeurd omdat er geen sprake was van een “duurzaam gemeenschappelijk huishouden”. Beleggers die zich op kamerbewoning richten, doen er daarom goed aan hun huurcontracten kritisch tegen het licht te houden.

Ook politiek blijven er signalen dat de marktbenadering van woningvraag tekortschiet. Zo worden verkoopgolven onder beleggers door sommige partijen geprezen als ‘goed voor starters’, terwijl in de praktijk vooral kopers met een dikke portemonnee profiteren. Voor woningzoekenden zonder koopkracht neemt de keuzevrijheid juist af.

De roep om deregulering klinkt steeds luider

Partijen en marktkenners wijzen op de overmaat aan regels en pleiten voor een overheid die minder stuurt via beperkingen, en meer via ondersteuning, kennis en slimme prikkels. Zo wordt er opnieuw gesproken over het oprichten van een Nationale Investeringsbank, maar dan wel één die niet alleen geld verstrekt, maar ook daadwerkelijke vastgoedkennis en uitvoeringskracht inbrengt. En hoe dat allemaal uitpakt, moet toch echt een volgend kabinet gaan beslissen.

De Nederlandse vastgoedmarkt blijft zich in elk geval razendsnel ontwikkelen, met stijgende huren, terugkerend rendement én stevige beleidsmatige blokkades. Voor beleggers blijft het zoeken naar evenwicht: tussen risico en regelgeving, tussen fiscale druk en marktkansen. 

Wie investeert in kleinschalige woonvormen, flexibel wonen of transformatie, kan juist nu waarde toevoegen, zolang het beleid de ruimte geeft.

Waar de politieke partijen het in elk geval wel over eens zijn, is het feit dát er 100.000 woningen nodig zijn, maar de manier waarop blijft een onderwerp van discussie. En vooral: de praktijk is weerbarstig. We gaan zien wat de komende dagen en maanden ons gaan brengen!