‍In het kort:

• Box 3 zet een nieuwe stap vooruit: De wet op werkelijk rendement is aangenomen en brengt richting, ondanks uitvoeringsvragen.
• Beleggingsinteresse keert terug: Vooral zorgvastgoed en beursgenoteerd vastgoed laten herstel zien.
• Realiteitszin groeit: De woningmarkt vraagt om andere oplossingen dan alleen goedkoop huren en uitponden.

Vanuit mijn rol bij Nestr Smart Finance sta ik dagelijks in contact met beleggers en vastgoedprofessionals door het hele land. In deze update kijk ik naar de belangrijkste ontwikkelingen van dit moment en wat ze betekenen voor de markt. Na een jaar vol frictie, onzekerheid en stevige discussies tekenen zich voorzichtig weer lijnen af die houvast bieden.

Allereerst: de formatie. De nieuwe coalitiepartners zijn er nu echt bijna uit (vandaag volgt er écht zekerheid), maar we weten nog niet exact wanneer er wat gaat gebeuren. Het spel gaat nu pas echt op de wagen. Uit gelekte cijfers blijkt dat er veel geld naar migratie en defensie gaat, maar de woningmarkt is nog onduidelijk. Deze eerste cijfers doen mij denken aan de herhaalde uitspraak van Johan Derksen: het volk kiest (overwegend) rechts en we krijgen weer links opgediend.

We kunnen dus nu alleen nog maar kijken wat het demissionaire kabinet voor ons op de rol heeft staan.

De goedkeuring van de wet op werkelijk rendement in box 3 markeert een belangrijk kantelpunt. De Kamer is niet enthousiast, maar wél eensgezind over de richting. Dat zegt veel. De uitvoering blijft een aandachtspunt, met name de ICT-capaciteit van de Belastingdienst, maar het feit dat de koers nu is vastgelegd, zorgt voor rust, al is op de inhoud van de wet natuurlijk veel aan te merken.

Belangenorganisaties blijven aandringen op een snelle invoering van de wet op werkelijk rendement, juist om een einde te maken aan jarenlange onzekerheid en juridische procedures. Zij zien tempo als cruciaal om verdere schade voor beleggers én de Belastingdienst te beperken.

De staatssecretaris laat weinig ruimte voor alternatieve routes of tijdelijke oplossingen. Hij houdt vast aan de huidige aanpak en verwacht weinig van de mogelijke fiscale ‘sluiproutes’. Dat onderstreept dat er wel een politieke wil is om het systeem fundamenteel te veranderen, maar dat de ruimte om tussentijds te corrigeren beperkt blijft.

Voor beleggers betekent dit dat de richting duidelijker wordt, maar dat flexibiliteit vanuit de overheid voorlopig niet te verwachten is. Dat zorgt er helaas ook voor dat de hoop op een écht realistisch box 3 stelsel nog wel even weg blijft…

De formatie: Nu echt aan de slag

Ook de nieuwe coalitie zal met deze dossiers verder moeten. Het laatste nieuws is dat D66, VVD en CDA akkoord zijn met het pakket plannen van Jetten, Yesilgöz en Bontenbal. Woensdagnacht bogen de partijen zich over de laatste paragrafen in het conceptakkoord met de toepasselijke titel ‘Aan de slag’.

De laatste puntjes moeten nog op de i gezet worden, maar de verwachting is dat men vrijdag de handtekeningen onder het nieuwe akkoord zet. We zullen waarschijnlijk niet direct een enorme koersverandering zien, maar de nieuwe regering zal allicht langzaam wegsturen van de ingeslagen weg.

Nieuwe ministers en staatssecretarissen moeten zich straks gaan vastbijten in de woningmarkt, box 3, wanneer die laatste regeling nu echt zou moeten ingaan en of dat tóch niet een beetje anders moet.

Betaalbare huur onder druk, realisme wint terrein

De discussie over het woningwaarderingsstelsel en betaalbare huur komt in een nieuwe fase. Het aanbod blijft dalen en steeds vaker klinkt de conclusie dat het huidige systeem onvoldoende ruimte laat om verhuur rendabel te houden.

Opvallend is dat niet alleen particuliere verhuurders, maar ook woningcorporaties aangeven dat verhuur nauwelijks nog rond te rekenen is. Dat voedt het besef dat betaalbaarheid niet los kan worden gezien van kostendekkendheid, en dat juist het middensegment en duurdere huurwoningen nodig zijn om de markt in beweging te houden.

Kapitaal vindt vastgoed weer: minder uitponden, meer spanning

Tegelijkertijd laat de beleggingsmarkt veerkracht zien. Zorgvastgoed zit duidelijk weer in de lift, met seniorenwoningen als meest gewilde segment. Ook beursgenoteerd vastgoed wint opnieuw aan populariteit, waarbij Europese fondsen in het bijzonder de aandacht trekken. Dat wijst op een herwaardering van vastgoed als stabiele lange termijnbelegging, nu de grootste onzekerheden achter de rug lijken. Het investeringsvolume in Nederland is in 2025 met 15% gestegen naar ongeveer 15 miljard. Wel is pijnlijk om te zien dat het aandeel van buitenlandse institutionele partijen fors was gedaald. Aanleiding is het zwalkend beleid van de overheid en geen duidelijke lange termijn visie op het woondossier.

Op de woningmarkt zelf blijft de spanning hoog. Uitponden blijft in volle gang doorgaan en zorgt voor een beperkter aanbod van voormalige huurwoningen, terwijl de gemiddelde huizenprijs inmiddels ruim boven de vijf ton ligt. Voor zittende eigenaren is dat gunstig, maar voor starters wordt de drempel steeds hoger. Steeds vaker klinkt dan ook de waarschuwing dat uitponden op korte termijn lucht kon geven, maar het structurele probleem juist verdiept als er geen nieuwe woningen bijkomen. De media komt helaas niet verder dan “koopstarters hebben veel meer aanbod”. De waarom-vraag wordt uiteraard niet gesteld.

Mijn persoonlijke verwachting is dat uitponden op dit hoge niveau door zal gaan tot 1 juli 2026. Dan is de 2 jaarstermijn voorbij en lopen de laatste tijdelijke huurcontracten af. Vanaf 1 juli zal uitponden doorgaan, maar op een lager niveau en pas als een huuropzegging ontvangen wordt.

Selectiviteit en herbestemming bepalen kansen

De vastgoedmarkt laat zien dat goede cijfers niet automatisch alles zeggen. In winkelvastgoed blijven omzetgroei en bezoekersaantallen geen garantie voor structurele bezetting, zeker buiten de grote stadscentra. Juist op A-locaties in binnensteden blijft winkelvastgoed wél in trek, terwijl secundaire locaties het lastig houden.

Tegelijkertijd verschuift de aandacht steeds meer naar kwaliteit en toekomstbestendigheid: bij renovaties wordt het vastleggen van maatregelen richting het juiste energielabel steeds belangrijker, zowel voor waarde als verhuurbaarheid.

Aan de woningkant ontstaan nieuwe kansen door herbestemming. Ondanks bezwaren van Vereniging van Nederlandse Gemeenten worden tientallen vakantieparken omgevormd tot woonwijken, een ontwikkeling die laat zien dat pragmatische oplossingen terrein winnen. In politiek opzicht geldt iets soortgelijks: een nieuw kabinet lijkt particuliere verhuurders iets meer ruimte te willen geven.

Fundamentele knelpunten zoals fiscale druk en regelgeving blijven voorlopig bestaan. Het beeld is daarmee gemengd, maar wel duidelijk: wie inspeelt op kwaliteit, locatie en herontwikkeling, blijft kansen zien.

Alles bij elkaar ontstaat een ander sentiment dan een jaar geleden. De problemen zijn er nog, maar het debat wordt concreter, de richting duidelijker en de investeringsbereidheid keert langzaam terug. Met meer focus op uitvoerbaarheid, realisme en lange lijnen sluit de vastgoedmarkt deze periode af met iets wat lange tijd ontbrak: vertrouwen dat er weer gebouwd, belegd en vooruitgedacht kan worden.

Volgende maand meer over wat Jetten, Yesilgöz en Bontenbal allemaal voor de BV Nederland in petto hebben, met uiteraard de focus op de vastgoedbranche. Nu eerst sneeuw ruimen!