• Huurbeleid komt in beweging: Minister wil de Wet betaalbare huur versoepelen, terwijl nieuwe plannen zoals een huurregister worden verkend.
• Investeringsmarkt verrast positief: Zowel commercieel vastgoed als woningbeleggingen starten sterk, ondanks terughoudendheid van buitenlandse partijen.
• Schaarste blijft leidend: Bouwvertragingen, lokale beperkingen en fiscale druk houden het aanbod onder druk.

Als commercieel directeur van Nestr Smart Finance spreek ik dagelijks met beleggers en vastgoedprofessionals door het hele land. Wat opvalt is dat de markt langzaam verschuift van stilstand naar beweging. Niet alles is opgelost, maar op meerdere fronten worden stappen gezet die het speelveld weer iets werkbaarder maken.

Ook woningcorporaties geven aan dat zij niet alle ambities tegelijk kunnen realiseren, wat onderstreept dat de druk op het systeem breed wordt gevoeld. Een schreeuw om hulp die zeker gehoord wordt, waardoor er nu toch een lichte kentering lijkt te zijn in hoe er over investeren in stenen wordt gedacht.

Voor wie de waarde van vastgoed graag nog eens goed voor ogen heeft: pensioenreus ABP boekte in het eerste kwartaal van 2026 een positief resultaat op vastgoed, ondanks een licht negatief totaalrendement op de beleggingen. Dat onderstreept dat vastgoed binnen een gespreide portefeuille opnieuw zijn rol als stabiliserende factor pakt, precies waarvoor de Nederlandse belegger de stenen ooit in huis haalde.

Verschuivingen in voorkeuren

Huurders zelf zitten uiteraard ook niet stil, een gegeven waar elke serieuze vastgoedbelegger ook rekening mee zou moeten willen houden.

Opvallend is zo bijvoorbeeld een bredere verschuiving in woonvoorkeuren: waar grote steden jarenlang de belangrijkste trekpleister waren, kiezen steeds meer Nederlanders bewust voor de regio. Dat opent nieuwe kansen buiten de traditionele hotspots, maar vraagt ook om een andere blik op locatie en investeringsstrategie.

Tegelijkertijd zorgt box 3 ervoor dat ook de particuliere markt voor vakantiewoningen onder druk staat, met het hoogste aanbod in jaren als gevolg. Zoals altijd geldt daarbij: waar veel verkocht wordt, zijn ook kansen voor investeerders.

Huurbeleid schuift voorzichtig op

Het meest in het oog springende nieuws in de afgelopen weken is echter toch politiek. Minister Boekholt-O’Sullivan heeft een aantal concrete voorstellen gedaan om de Wet betaalbare huur op onderdelen te versoepelen. Daarmee lijkt er ruimte te ontstaan om knelpunten in de praktijk aan te pakken.

Alle nu aangekondigde veranderingen leveren netto bezien maar een bescheiden bijdrage aan een beter resultaat voor investeerders. Bovendien wisten we vanuit het vorige kabinet al zo’n beetje wat er aan zat te komen, maar er is ieder geval ruimte voor veranderingen en dat is een voorzichtig positief resultaat.

We zien op andere vlakken echter weer ontwikkelingen die ondernemen in vastgoed zeker niet eenvoudiger maakt. Zo wordt er bijvoorbeeld gewerkt aan een landelijk huurregister. De internetconsultatie is gestart, maar de vraag blijft of dit de markt echt helpt of vooral extra bureaucratie toevoegt.

Investeringen trekken aan, maar blijven selectief

Schaarste blijft de bepalende factor

Opvallend is de sterke opleving in de investeringsmarkt. Commercieel vastgoed kende zelfs het sterkste kwartaal ooit. De woningbeleggingsmarkt startte 2026 met een recordvolume, watlaat zien dat kapitaal nog altijd zijn weg naar vastgoed vindt. Tegelijkertijd blijven internationale investeerders voorzichtig. Het investeringsklimaat in Nederland wordt nog altijd kritisch bekeken, mede door fiscale onzekerheid en regelgeving. In de praktijk betekent dit dat vooral binnenlandse en gespecialiseerde partijen de markt dragen.

Aan de aanbodkant blijven de uitdagingen groot. Initiatieven zoals fabrieksmatige bouw en versnelling van vergunningen moeten de productie op gang brengen, maar in de praktijk zorgen lokale beperkingen, zoals aansluitstops in Utrecht, juist voor verdere vertraging. Dat vergroot de schaarste en houdt de druk op prijzen en huren hoog.

Ook op kleinere schaal ontstaan bottlenecks. Particulieren richten zich graag op splitsen en optoppen, maar lopen tegen praktische en financiële beperkingen aan.

Al met al hoor ik elke dag zowel positieve als negatieve reacties. De conclusie is dus dat het een complex probleem is, dat door de vele wetswijzigingen alleen maar meer ruis veroorzaakt.

Fiscaal en juridisch speelveld blijft complex

De discussie rond box 3 blijft zich ontwikkelen, met nieuwe plannen zoals een vastgoedbijtelling die tot veel vragen leiden. Voor beleggers betekent dit dat fiscale kennis en structuur steeds belangrijker worden. Ook is de Nederlandse implementatie van de ATAD-regels nog altijd reden tot zorg.

Bovendien worden de gevolgen van de Wet betaalbare huur steeds zichtbaarder in de praktijk. Het is soms bijna de vraag welke van de eerder uitgesproken kritische waarschuwingen nog niet waarheid is geworden.

Dat wordt versterkt door kapitaaluitstroom bij grote institutionele partijen zoals Vesteda en Bouwinvest, die kritischer kijken naar hun positie in de Nederlandse woningmarkt. Tegelijkertijd lopen verhuurders steeds vaker tegen lokale kosten aan, zoals sterk uiteenlopende leges, die projecten onvoorspelbaar en soms onrendabel maken.

Maar er zijn ook positieve signalen. De leegwaarde van woningen stijgt in veel regio’s nog altijd. Let op: de verschillen tussen de regio’s zijn soms groot. Dat onderstreept toch telkens ook weer het belang van locatie en kwaliteit bij investeringsbeslissingen.

Tot volgende maand!