In het kort:

• Politieke beloftes botsen op uitvoering: Woningbouw en hypotheekrenteaftrek staan hoog op de agenda, maar echte duidelijkheid blijft uit.
• Beleggers blijven kritisch: De lasten uit de begroting en na Prinsjesdag raken vooral vastgoedbezitters, terwijl de markt zich slechts langzaam herstelt.
• Toch ontstaan kansen: Denk aan studentenhuisvesting, interessante uitspraken rond indeplaatsstellingen en mooie kansen rond bedrijfsruimtes, mits je weet waar te kijken.

Als commercieel directeur van Nestr Smart Finance volg ik de markt op de voet en spreek ik dagelijks vastgoedprofessionals uit het hele land. In deze update neem ik je mee in de meest actuele ontwikkelingen en wat die betekenen voor zowel particuliere als institutionele beleggers. Er zijn gelukkig nog steeds ondernemers die kansen zien. Duidelijk is ook: het speelveld verandert snel, en vraagt om goed inzicht, scherp rekenen en timing.

Met de verkiezingen in aantocht verschuift de aandacht in politiek Den Haag steeds meer richting woningbouw, betaalbaarheid en de positie van de particuliere belegger. Vrijwel alle partijen hebben het bouwen van meer woningen hoog op de agenda staan, maar de praktijk wijst uit dat het niet aan ambities ontbreekt – wél aan realistische uitwerking. Tegelijkertijd wordt ook de hypotheekrenteaftrek opnieuw onderwerp van debat.

Waar de VVD toch nog vasthoudt aan behoud, pleiten steeds meer partijen voor hervorming of afbouw. Voor vastgoedbeleggers biedt dit weinig perspectief. De contouren van toekomstig beleid blijven vaag, terwijl de markt behoefte heeft aan helderheid en voorspelbaarheid.

Prinsjesdag bracht bestaande plannen, geen nieuw beleid

Prinsjesdag werd veel bediscussieerd. In plaats van concrete maatregelen tegen de woningnood, koos het kabinet opnieuw voor lastenverzwaringen. Fiscale druk in box 3 blijft hoog, het debat over de leegwaarderatio blijft voortduren en veel onduidelijkheid over heffingen en aftrekposten blijft bestaan.

De overheid lijkt haar prioriteiten te leggen bij het vullen van de schatkist, niet bij het oplossen van het woonprobleem, zo klonk uit de branche. De rekening ligt intussen bij de belegger, die door het beleid weinig wordt gestimuleerd om woningen aan te houden of nieuw aanbod te ontwikkelen.

Samengevat klinkt de afdronk van de miljoenennota en de debatten dus vooral bekend. De verlaging van de overdrachtsbelasting blijft beperkt: van 10,4% naar 8% in 2026, het hoge forfaitaire rendement in box 3 wordt niet verlaagd, en kosten blijven niet aftrekbaar. Tegelijkertijd krijgt de WOZ-waarde een grotere rol in zowel huurregulering als fiscale heffing. Beperkte huurindexatie en streng blijvende regels rond tijdelijke verhuur drukken de opbrengsten verder, terwijl verplichtingen voor verduurzaming toenemen zonder passende compensatie.

Tekenend voor de algehele situatie is het volgende. Waar eerder vooral particuliere huiseigenaren brieven kregen met snelle, vrijblijvende aankoopvoorstellen, richten opkopers zich nu op een andere groep: kleine particuliere verhuurders. Door de opeenstapeling van regelgeving, hoge gemeentelijke lasten, beperkte huurverhogingsruimte en de jaarlijkse box 3-heffing staan veel kleine beleggers financieel onder druk. Opkopende partijen zien hierin een kans en bieden aan verhuurde panden over te nemen, vaak onder de WOZ-waarde, maar mét zittende huurders.

De aantrekkelijkheid van het aanbod ligt in de snelheid en het gemak, maar voor veel verhuurders voelt het ook als een gedwongen keuze in een vastlopende markt.

Tekenen van herstel bij bedrijfsonroerendgoed

Toch zijn er ook tekenen van herstel. Beleggers keren voorzichtig terug naar de markt, vooral richting bestaande huurwoningen, kantoren en winkels. Met name in het segment bedrijfsruimte ontstaan kansen omtrent courante locaties met een duidelijke functie en goede bereikbaarheid.

De waarschuwing blijft echter overeind: incourante gebieden of verouderde panden zonder helder perspectief voor herontwikkeling blijven risicovol. Succesvol beleggen vereist in deze fase meer dan ooit een scherp oog voor kwaliteit, locatie en flexibiliteit.

Studentenhuisvesting biedt nog steeds kansen, en we zagen een interessante uitspraak over indeplaatsstellingen

Op het gebied van studentenhuisvesting komt er wél enige beweging. De overheid heeft aangekondigd het particuliere aanbod te willen behouden en versterken, mede doordat studenten zelf vragen om meer flexibiliteit in contractvormen. De roep om meer tijdelijke huuropties sluit aan bij de behoeften van deze doelgroep.

Voor vastgoedinvesteerders liggen de kansen met name bij zelfstandige eenheden. Deze blijven structureel in trek, kennen relatief stabiele rendementen en kunnen met goed beheer bijdragen aan de oplossing van het kamertekort.

Een extra kans voor beleggers ligt in het actiever benutten van indeplaatsstellingen. Deze constructie, waarbij een vertrekkende huurder wordt opgevolgd door een nieuwe partij binnen hetzelfde contract, kan bijdragen aan het op peil houden van rendementen en het voorkomen van leegstand. Let op: Vastgoedbeleggers moeten scherp blijven op ontwikkelingen rond leegstand. Gemeenten mogen binnenkort namelijk tóch een leegstandsheffing invoeren. Dat betekent dat het aanhouden van leegstaand vastgoed, bijvoorbeeld in afwachting van herontwikkeling of verkoop, fors duurder kan worden.

Dit onderstreept het belang van actief beheer, vlotte besluitvorming en het vroegtijdig inspelen op lokale beleidsplannen.

Internationaal monetair beleid: Fed gaat versoepelen, ECB wacht af

Internationaal tekent zich een opvallend verschil af tussen de centrale banken. De Amerikaanse Federal Reserve heeft aangegeven de rente binnenkort te willen verlagen om de economische groei te ondersteunen. De Europese Centrale Bank (ECB) houdt juist even pas op de plaats. Voor vastgoedbeleggers betekent dit dat Amerikaanse markten nu ook gaan profiteren van goedkopere financiering, terwijl de rentelasten in Europa voorlopig op peil blijven.

De ECB had natuurlijk in de afgelopen periode de rentes al verlaagd, waarbij analisten er al vanuit gingen dat er na de zomer wel eens geen nieuwe actie ondernomen zou kunnen worden. De inflatiecijfers zijn bemoedigend, dus de ECB lijkt inderdaad ook even geen noodzaak voor verdere correcties te zien.

Mijn volgende vastgoedupdate staat gepland voor de dag na de onze nationale verkiezingen. Ik ben benieuwd welk nieuws er dan te melden valt. Tot dan!