In het kort:

• Vastgoedfinanciering verschuift van grootbanken naar gespecialiseerde en alternatieve aanbieders die meer kijken naar onderpand en cashflow.
• Box 3 blijft onrustig terrein: de weerstand groeit, rechtszaken stapelen zich op, en spaarders en beleggers zoeken massaal hun toevlucht elders.
• De woningmarkt blijft piepen en kraken, van falende sociale woningbouw tot blokkades in doorstroming, terwijl oplossingen als splitsen onderbenut blijven.

Als commercieel directeur van Nestr Smart Finance volg ik de markt op de voet en spreek ik dagelijks vastgoedbeleggers uit het hele land. In deze update neem ik je mee in de meest actuele ontwikkelingen en wat die betekenen voor zowel particuliere als institutionele beleggers. Gelukkig zijn er nog altijd investeerders die dóórpakken.

Vandaag, 27 november, is een belangrijke dag. Niet alleen omdat mijn vrouw jarig is, maar ook omdat politiek Den Haag stemt over last-minute aanpassingen van box 3 belastingen. Tot slot zijn de nieuwe cijfers van het Kadaster bekend geworden. In het derde kwartaal van dit jaar verkochten investeerders 15.800 woningen, 37 procent meer dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. Aan de andere kant kochten ze er slechts 6000.

Toen ik vanmorgen het rapport doorlas, viel deze zin mij het meest op (want de inhoud van het rapport was geen echt nieuws, toch?): "Het is verrassend om te zien dat die trend blijft doorzetten'', zegt Matthieu Zuidema, onderzoeker bij het Kadaster. We kunnen dan toch wel constateren dat de heer Zuidema geen krant en internet tot zijn beschikking heeft, want hij is inmiddels wel een van de laatsten in Nederland die dit een verrassing vindt.

Wij weten het natuurlijk als geen ander, maar ook de buitenwacht realiseert zich nu: de zoektocht naar vastgoedfinanciering leidt steeds vaker weg van de traditionele financiers. In plaats daarvan kloppen beleggers aan bij gespecialiseerde aanbieders zoals bij ons bij Nestr. Dit biedt ook kansen voor investeerders die buiten de standaardprofielen vallen, bijvoorbeeld bij herontwikkelingsprojecten, transformatie of woningen met complexere huurconstructies.

Box 3: Het geduld van beleggers raakt op

Vandaag zal box 3 echter het gesprek van de dag zijn. De Tweede Kamer debatteert over mogelijke last-minute aanpassingen, maar de kans is groot dat de politici daarbij over elkaar struikelen. Vorige week lichtte demissionair minister Mona Keijzer tijdens de ledenvergadering van Vastgoed Belang nog treffend toe dat de Tweede Kamer (van links tot rechts) inmiddels inziet dat alle regelgeving van de afgelopen jaren compleet is doorgeschoten met alle gevolgen van dien. Grote aanpassingen acht ze echter niet haalbaar, omdat ze duidelijk schetst dat de verdeling “ongeveer 40 om 110” is. Dus ondanks dat óók de linkerzijde van de Tweede Kamer inziet dat de woningmarkt uit de bocht is gevlogen, stemmen ze tegen grote wijzigingen. ‘Ik ben tegen omdat ik tegen ben’ is helaas de realiteit. Demissionair minister Keijzer zet nu in op kleine aanpassingen, in de hoop dat ze hier wel een meerderheid voor vindt.

Recente ontwikkelingen, zoals een fiscale uittocht op Texel of juist recordaankopen van woningen in Spanje, laten zien hoe groot de druk inmiddels is. Advocatenkantoren bereiden zich voor op een nieuwe golf van bezwaren, en ook vastgoedorganisaties zoeken juridische routes.

Middenhuur: Politiek wil behoud, maar hoe dan?

Op beleidsvlak probeert de overheid met subsidies en aanpassingen in huurtoeslag de schade te beperken, maar dat lijkt eerder symptoombestrijding dan een echte structurele koerswijziging. De bekende pleisters plakken.

De minister kondigde aan in gesprek te willen met de Kamer om het middenhuursegment te behouden, al blijft het onduidelijk wat daar concreet van komt. Ondertussen maken woningcorporaties nauwelijks meters: slechts 11.600 woningen werden toegevoegd, terwijl hun financiële buffers onder druk staan.

Nieuwe doelgroepen vragen om ander aanbod

De koopwoningmarkt blijft stevig, maar het stijgende tempo vlakt af. Tegelijk is duidelijk dat het beleid voor doorstroming tekortschiet. Starters krijgen meer ruimte door hogere inkomensgrenzen en aanpassingen in de hypotheekrenteaftrek, maar wie groter wil wonen of verhuizen zit vaak muurvast. Dat maakt oplossingen zoals het splitsen van bestaande woningen, met name rijtjeshuizen, extra relevant. Toch blijft het benutten van dat potentieel tot nu toe vooral bij goede bedoelingen.

Waar de markt vraagt om ruimte, snelheid en realisme, lijken nieuwe bestuurslagen, zoals een nationale ‘bouwbaas’, eerder tot vertraging dan versnelling te leiden. Wat daarvan komt moet nog blijken, maar niet alle plannen uit de verkiezingsprogramma’s gaan direct uit van een versimpeling van de procedures, zo lijkt het. Terwijl de flessenhals op de woningmarkt steeds nijpender wordt, blijft de roep om werkbare oplossingen en heldere randvoorwaarden luid klinken vanuit de vastgoedwereld.

De demografische ontwikkeling tekent zich duidelijk af. Het aantal alleenstaande vrouwen groeit sterk en zij vormen een toenemende doelgroep voor zelfstandige huurwoningen. Voor verhuurders biedt dat potentie, vooral voor kleinere, compacte woningen op goede locaties; woningen die inspelen op de vraag van zelfstandigen die op zoek zijn naar comfort, privacy en bereikbaarheid. Tegengesteld aan deze vraag is dat dit woningen zijn die veelal in de middenhuur vallen, waardoor de huurprijs gemaximaliseerd wordt en het vervolgens niet rendabel is voor beleggers om hier überhaupt aan te beginnen. Vraag en aanbod lopen door alle regelgeving verder en verder uit elkaar.

Lastendruk neemt toe, maar er klinken ook kansen; dit zijn de nieuwe groeiregio’s

Laat ik ook nog wat positiefs melden vandaag. Aan de andere kant van de balans rijzen de lasten voor beleggers verder. Niet alleen de jaarlijkse belastingdruk via box 3 speelt een rol, maar ook gemeentelijke kosten zoals hogere leges en waterschapsbelasting staan op de agenda. Deze stapeling kan de cashflow van huurwoningen flink belasten, een risico dat vastgoedbeleggers scherp in de gaten moeten houden.

Er doemen ook weer andere onzekerheden op aan de horizon. De ooit als ‘veilig’ beschouwde huurprijsindexatie van 3% staat opnieuw ter discussie nadat een Amsterdamse kantonrechter het Europees Hof om een oordeel heeft gevraagd. In combinatie met de onzekerheid rond huurverhogingen en box 3 zorgt dit voor een wankel speelveld, waarin beleggers op scherp blijven.

Toch klinkt er ook vanuit onverwachte hoek steun voor hernieuwde investeringen. Zelfs organisaties die traditioneel kritisch staan tegenover particuliere verhuur, zoals de Woonbond, pleiten nu voor fiscale prikkels om particuliere investeringen te stimuleren. Ik moest het twee keer lezen….

Een mooie kans vinden? Dat kan in de nieuwe sterke regio’s voor verhuur in Nederland. Recente analyses op nieuw opkomende groeiregio’s binnen Nederland; gebieden waar de vraag naar woningen naar verwachting sterk blijft. Voor beleggers met oog voor locatie, huurmarkt en langetermijnwaarde zijn dat interessante signalen.

Die nieuwe groeiregio’s bevinden zich met name in de randen van het land, zoals Zuid-Limburg, delen van Noord-Nederland en de regio Arnhem-Nijmegen. Deze gebieden combineren een stijgende woningvraag met relatief lage instapprijzen, wat kansen biedt voor beleggers die buiten de Randstad durven te kijken.

Kansen en opgaven liggen dicht bij elkaar. De veranderende bevolkingssamenstelling vraagt om aanbod op maat, fiscale en gemeentelijke lasten vragen om strakke berekeningen, en de regio’s met stijgende vraag vragen om daadkracht. Wie zich aanpast en intelligent investeert, kan in deze markt nog altijd rendement vinden, mits hij scherp blijft op kosten, regelgeving en de echte woonvraag.

Wellicht is het ijdele hoop, maar ik hoop volgende maand beter nieuws te kunnen brengen. Doe Sint en Piet de groeten van mij.