In het kort:

• Box 3 blijft onderwerp van discussie: Ondanks een overschot van 20 miljard in de schatkist weigert de staatssecretaris om de belasting op vermogen aan te passen, terwijl de berekening van indirect rendement complex en de WOZ-cap overeind blijft.
• Starters en betaalbaarheid onder druk: Woningprijzen zijn in twintig jaar verdubbeld, betaalbare nieuwbouw is schaars, en wijken die vroeger toegankelijk waren, worden steeds vaker gesloopt in plaats van uitgebreid.
• Regelgeving blijft streng: Er ligt een spoedwet klaar voor een tijdelijke 0%-indexatie van huren vanaf juli 2025, terwijl een nieuw wetsvoorstel de regie op volkshuisvesting verder moet versterken.

De vastgoedmarkt blijft in beweging door fiscale onduidelijkheid en strengere regelgeving. Terwijl de politiek vasthoudt aan de huidige belastingstructuur in box 3, worden beleggers geconfronteerd met stijgende lasten en nieuwe huurbeperkingen. Ondertussen neemt de krapte op de woningmarkt verder toe, met stijgende prijzen en een afname van betaalbare nieuwbouw.

Als commercieel directeur van Nestr Smart Finance houd ik de markt nauwlettend in de gaten en ga ik in gesprek met vastgoedprofessionals door heel Nederland. In deze update belicht ik weer de belangrijkste ontwikkelingen en hun impact op zowel particuliere beleggers als institutionele investeerders.

Box 3 blijft hoofdpijndossier voor beleggers

Ondanks een overschot van 20 miljard euro blijft de staatssecretaris vasthouden aan de bestaande regels in box 3. Kritiek vanuit de Kamer op de Overbruggingswet wordt genegeerd, terwijl de berekening van indirect rendement voor beleggers onnodig complex blijft. Ook de aanpassing van de leegwaarderatio, die hogere belastinginkomsten voor de overheid oplevert, staat ter discussie. 

Tegelijkertijd blijft de WOZ-cap overeind, ondanks verzet van verhuurders. De rechter heeft vorige week geoordeeld dat de maatregel juridisch houdbaar is, wat betekent dat de invloed van de WOZ-waarde op huurprijzen voorlopig beperkt blijft.

Extra uitdagingen: Demografische druk en fiscale lasten

Naast de bestaande problemen op de woningmarkt spelen demografische en fiscale ontwikkelingen een steeds grotere rol. De groei van eenpersoonshuishoudens en een matige immigratietoename zorgen voor een veranderende vraag naar woningen, terwijl de bouwproductie fors achterblijft. Dit kan kansen bieden voor beleggers in kleinere woonruimtes, maar ook risico’s met zich meebrengen als het aanbod niet meegroeit met de vraag.

Tegelijkertijd blijkt dat de overheid waarschuwingen over de negatieve effecten van de verhoging van de overdrachtsbelasting heeft genegeerd. De maatregel, bedoeld om speculatie tegen te gaan, heeft geleid tot hogere kosten voor vastgoedbeleggers en een verdere afname van het aanbod op de huurmarkt. Hierdoor wordt het voor investeerders niet altijd makkelijker om rendabele projecten te realiseren, wat de druk op de woningmarkt alleen maar vergroot.

Betaalbaarheid en woningaanbod steeds problematischer

Woningprijzen zijn de afgelopen twintig jaar verdubbeld, waardoor starters steeds meer moeite hebben om de woningmarkt te betreden. 

Nieuwbouwprojecten die wél doorgaan, zijn vaak duurder, terwijl oude wijken die vroeger betaalbare woningen boden, steeds vaker worden gesloopt in plaats van gerenoveerd of uitgebreid.

Internationale voorbeelden laten zien dat het anders kan. Waar Madrid zich bijvoorbeeld richt op het vergroten van het aanbod, kiest Barcelona voor strikte huurprijsregulering. Dit laat zien hoe verschillend overheden omgaan met de woningcrisis en de effecten van regulering op de markt.

Striktere regelgeving en nieuwe huurmaatregelen op komst?

GroenLinks-PvdA heeft een spoedwet ingediend om vanaf juli 2025 een tijdelijke 0%-indexatie van huren in te voeren, wat betekent dat huurprijzen niet mogen stijgen. Dit voorstel kan de verhuurmarkt verder onder druk zetten en roept vragen op over de gevolgen voor particuliere verhuurders. Belangrijk genoeg om in de gaten te houden, dus.

Daarnaast heeft het kabinet een nieuw wetsvoorstel naar de Tweede Kamer gestuurd om de regie op volkshuisvesting te versterken. Dit moet de overheid meer invloed geven op woningbouw en ruimtelijke ordening, maar kan ook betekenen dat beleggers en ontwikkelaars met strengere regels te maken krijgen.

Politieke onzekerheid blijft de markt beïnvloeden

De combinatie van stijgende woningprijzen, strengere regelgeving en fiscale onzekerheid zorgt ervoor dat beleggers voor lastige beslissingen staan. De aanhoudende politieke druk op box 3 en de WOZ-cap maakt investeringen minder aantrekkelijk, terwijl de krapte op de woningmarkt verder toeneemt. In deze markt kijken vastgoedbeleggers daarom steeds vaker naar slimme beleggingskansen en alternatieve financieringsmogelijkheden om hun rendement te optimaliseren. Met dalende rentes en een dynamisch fiscaal landschap wordt het cruciaal om flexibel te blijven en te anticiperen op veranderingen. 

Of het nu gaat om verduurzaming, projectontwikkeling of nieuwe financieringsvormen, beleggers maken andere keuzes om toch aantrekkelijke investeringen te realiseren. Ook bij Nestr zien wij meer en meer beleggers die kiezen voor de aankoop van commercieel vastgoed. Box 3 wordt hierdoor niet vermeden, maar de Wet betaalbare huur wel, wat in ieder geval een een deel van de hoofdpijn wegneemt.

Alles bij elkaar genomen, moeten we helaas constateren dat het de politiek de afgelopen jaren goed is gelukt om de particuliere belegger te framen. Dat deze groep keihard nodig is om de woningmarkt vlot te trekken lijkt maar niet te landen, ondanks verwoede pogingen. Het wetsvoorstel van GroenLinks-PvdA is hier weer een voorbeeld van. Alle goede bedoelingen en ambities ten spijt, de rekening moet door iemand betaald worden. Zoals ik al vaak zeg en schrijf: gratis geld bestaat niet.

De politiek valt nu over Minister Faber heen, omdat ze een wetswijziging in wil brengen ondanks negatief advies van de Raad van State. Toen diezelfde Raad van State in 2024 negatief was over de Wet betaalbare huur, bleef het oorverdovend stil en werd deze wet er binnen no time doorheen geloodst. Selectieve verontwaardiging?