In het kort:

• Weer komt het voorgenomen beleid van Mona Keijzer vast te zitten: de huurwet blijft tot minstens 2027 onaangetast en de Wet versterking regie op volkshuisvesting blijft op de politieke agenda, maar concrete resultaten blijven uit.
• Met Nestr waren we te gast in het TV-programma ‘Huis Gezocht!’ om onze inzichten over de markt te delen. Daarbij zien we dat verhuurders nu steeds vaker besluiten om te verkopen, in plaats van te blijven verhuren na een huurderswissel.
• De WOZ stijgt gemiddeld met 5%, mogelijk richting 11% volgend jaar; de onzekerheid rond box 3 en fictieve rendementen drukt steeds zwaarder op investeringen.
• De verkoopgolf vanuit particuliere verhuurders houdt de transacties hoog, maar het voordeel voor starters wordt beperkt, doordat corporaties juist niet uitponden.

Als commercieel directeur van Nestr Smart Finance spreek ik dagelijks vastgoedprofessionals uit het hele land. In deze update zet ik de belangrijkste bewegingen op een rij: wat speelt er in politiek Den Haag, hoe beweegt de markt, en waar liggen nog kansen?

Dat er nog altijd veel interessants op de markt komt, betekent ook dat er nog altijd beleggers zijn die wél doorpakken. De bereidheid om nieuwe projecten op te starten is zeker aanwezig, van transformatie tot nieuwbouw en verduurzaming. Succesvol investeren vraagt steeds vaker om scherp inzicht in regelgeving, timing van financiering en het vermogen om te anticiperen op politieke en fiscale schommelingen.

Alleen wie de ontwikkelingen echt begrijpt, weet waar nog ruimte zit.

Huurwet voorlopig onaantastbaar: Keijzer krijgt ook deze aanpassing er niet door

Woonminister Mona Keijzer blijft maar tegen obstakels aanlopen bij de uitvoering van haar beleid. Na de afspraken die eind vorig jaar tijdens de Woontop zijn gemaakt, is er nog maar weinig terechtgekomen van het daadwerkelijk implementeren van concreet beleid. Nu is het weer de voorgestelde versoepeling van het middenhuurbeleid, waarop Keijzer door de Kamer werd teruggefloten.

De Tweede Kamer heeft besloten geen wijzigingen aan te brengen in de Wet betaalbare huur tot na de evaluatie in 2027. Dat betekent dat de huidige regels blijven gelden, terwijl het uitponden waarschijnlijk doorzet. Ik voorspel dat bij de evaluatie van de Wbh in 2027 de conclusie wordt dat de Wet te rigide is geweest, oftewel een gevalletje “Stichting Open Deur’.

Ondertussen blijft ook de Wet versterking regie op volkshuisvesting op de agenda staan. Die moet het Rijk meer invloed geven op woningbouw, maar van daadwerkelijke doorbraken is nog geen sprake. Duidelijke koerswijzigingen vanuit de politiek blijven zo nog altijd uit. Wetgeving zit op slot, fiscale druk neemt toe en het fundament van het woningtekort blijft onopgelost.

Toch zijn er ook lichtpunten. Verkoopbewegingen, nieuwe investeringskansen én beleggers die ondanks alles blijven bouwen aan de toekomst. De kunst is: scherp blijven en de ruimte pakken zodra die ontstaat. Gelukkig zie ik elke dag weer financieringsaanvragen voorbij komen van beleggers die creatief zijn en weer mogelijkheden zien om vastgoed toch op rendement te krijgen. Vaak door verbouwing en verduurzaming. De conclusie is dan, huurder blij, huurbaas blij.

Huis Gezocht!: Beleid voorkomt dat woningen die nu worden uitgepond een duurzame bijdrage kunnen leveren aan de markt

De huurmarkt wordt in toenemende mate uitgehold door een combinatie van streng beleid, fiscale druk en toenemende financiële onzekerheid voor vastgoedbeleggers. Het TV-programma Huis Gezocht! ging op zoek naar de zin en onzin achter de vastlopende woningmarkt. Vanuit Nestr konden we goed duidelijk maken waar de pijnpunten zitten.

Maatregelen zoals de Wet Betaalbare Huur, de hoge belastingdruk in box 3 en gestegen rente maken het voor veel verhuurders simpelweg niet meer rendabel om woningen aan te houden. Waar eerder woningen na huurdersmutaties opnieuw werden verhuurd, kiezen steeds meer beleggers nu voor verkoop.

Presentator Jamie Trenité ging met vastgoedondernemers op pad om in de praktijk de gevolgen van het beleid te bekijken. De impact daarvan is namelijk groot. Beleggers lossen massaal af en trekken zich terug, waardoor het huuraanbod structureel afneemt. Dit treft vooral de groep die geen toegang heeft tot de koopmarkt en afhankelijk is van betaalbare huurwoningen. Tegelijkertijd wordt er nauwelijks nieuw huuraanbod toegevoegd, onder meer door stilvallende nieuwbouw en stagnerende transformatieprojecten.

In het TV-programma hebben we met Nestr een waardevolle aanvulling kunnen geven op het financiële plaatje door toelichting te geven over wat er gebeurt in de markt en waarom beleggers anders gaan kijken naar verhuur.

In de praktijk leidt dit tot een stille verschuiving. Particuliere verhuur wordt teruggedrongen, huurders komen klem te zitten en woningen verdwijnen uit het aanbod, zonder dat daar een structurele oplossing tegenover staat. De markt verliest niet alleen woningen, maar ook investeringsbereidheid. En dat precies op het moment dat de woningnood groter is dan ooit.

Box 3 blijft pijnpunt: wetgeving gaat door, maar aanpassing blijft uit

De Wet werkelijk rendement box 3 is niet controversieel verklaard en wordt dus gewoon behandeld door de huidige Kamer. Daarmee is een volgende stap gezet richting invoering van het nieuwe belastingstelsel, waarin beleggers worden belast op basis van daadwerkelijk rendement. Tegelijkertijd blijft snelle verlichting voor vastgoedbeleggers uit.

De fiscale druk op vastgoed neemt toe, terwijl investeringen broodnodig zijn. Volgens berekeningen is er zo’n 400 miljard euro nodig om de woningvoorraad in Nederland op peil te brengen, maar juist verhuurders trekken zich terug en verkopen massaal.

Belangenorganisaties zoals Vastgoed Belang werken inmiddels aan juridische stappen tegen de staat, omdat noodzakelijke aanpassingen in box 3, zoals kostenaftrek en een eerlijker rendementstarief, uitblijven.

Voor vastgoedbeleggers betekent dit blijvende onzekerheid, oplopende lasten en een steeds lastigere afweging tussen aanhouden of verkopen.

WOZ en beleid rond vakantiewoningen zorgen voor fiscale hoofdpijn

Fiscale lasten voor vastgoedbeleggers blijven oplopen. De WOZ-waarde stijgt dit jaar al gemiddeld met 5%, en volgend jaar zelfs mogelijk met 11%. Dit werkt direct door in de belastingdruk voor verhuurders. Ook over box 3 is de onzekerheid zoals gezegd groot. De tegenbewijsregeling wordt omgeven door vragen, en het fictieve rendement, dat ook tweede woningen zoals recreatiewoningen raakt, blijft voor veel beleggers een heet hangijzer.

Internationaal lijkt beleggen in Europa juist weer iets aantrekkelijker te worden, onder meer door een aangekondigde Amerikaanse heffing op rendement. Dat kan voor grote investeerders een duwtje richting Europese markten betekenen, al blijft het Nederlandse fiscale beleid voorlopig een remmende factor.

Verkoopgolf biedt kansen voor diegenen die er op tijd bij zijn

De woningmarkt draait nog volop door dankzij de uitponding van particuliere verhuurders. Dit houdt het aantal transacties hoog en biedt starters kansen om in te stappen. Tegelijkertijd wordt het effect deels tenietgedaan doordat woningcorporaties hun bezit juist vasthouden.

De verkoopgolf vlakt naar verwachting volgend jaar af, wat opnieuw druk zet op de doorstroming.

Koopprijzen blijven tegelijkertijd stijgen. In mei lagen de prijzen van bestaande koopwoningen bijna 10% hoger dan een jaar eerder. Voor veel starters wordt de situatie daarmee dubbel; waar het aanbod toeneemt door uitponden, blijft betaalbaarheid een struikelblok.

Opvallend is ook dat internationaal wordt opgemerkt hoe het Nederlandse beleid uit de pas loopt, met weinig ruimte voor aanbodgroei, maar juist veel vraagstimulering en prijsregulering. Die combinatie zet de woningmarkt verder onder druk, zonder dat het fundamentele probleem wordt opgelost. De Nederlandse politiek trekt zich hier echter niets van aan en blijft wetgeving en regelgeving op elkaar stapelen, met dramatische gevolgen.

Voor beleggers gelukkig nog genoeg kansen, voor de woningzoekende misschien niet. De huurmarkt blijft zo voor veel mensen een bron van ergernis. Mijn conclusie van de Wet betaalbare huur is in ieder geval dat de marktprijzen door oplopende schaarste fors blijven stijgen en dat de huren tevens fors stijgen – en de Wbh dus het tegengestelde heeft veroorzaakt.