In het kort:

• Veel politieke voorstellen voor de verhuurmarkt, maar geen resultaat: Het huurbeleid is inmiddels een aaneenschakeling van proefballonnetjes — van huurbevriezing tot versoepeling voor verhuurders en fiscale aanpassingen — maar tot op heden is geen enkel plan effectief doorgevoerd.
• Nieuwe bouwinitiatieven zoeken houvast: Van standaardbouw tot miljardeninvesteringen in regio's zoals Brainport; er is wél bereidheid om te bouwen, ondanks onzekerheden.
• Ruimtelijke ordening en beleid knellen: Onvoorspelbaar beleid en trage procedures zetten rem op de woningbouw, al komt er ruimte via versnelde behandeling van bouwzaken.

Als commercieel directeur van Nestr Smart Finance volg ik de markt op de voet en spreek ik dagelijks vastgoedprofessionals uit het hele land. In deze update neem ik je mee in de meest actuele ontwikkelingen en wat die betekenen voor zowel particuliere als institutionele beleggers. Er zijn gelukkig nog veel vastgoedinvesteerders die wél de kansen zien en er gebeurt natuurlijk ook genoeg. De wil om nieuwe projecten op te pakken is er dus zeker!

Veel proefballonnetjes voor de verhuurmarkt, maar weinig resultaat

Onder leiding van Mona Keijzer lijkt het huurbeleid vooral gekenmerkt te worden door een reeks van proefballonnetjes, die stuk voor stuk leeg lopen. Toegegeven: de minister is zelf ook duidelijk niet blij met sommige voorstellen die zij maar moet doorvoeren.

De huurbevriezing voor sociale huurders raakt zo steeds verder uit beeld. De Raad van State gaf het wetsvoorstel het laagst mogelijke oordeel, het voorjaarsakkoord zorgt voor verwarring over wat nu wel en niet geldt, en woningcorporaties hebben de overheid inmiddels zelfs voor de rechter gedaagd. Ook van de beloften en afspraken tijdens de veelbesproken Woontop is door politieke bemoeienis nog altijd niets concreets terechtgekomen.

Een voorstel van Keijzer zelf, om verhuurders in het gereguleerde segment juist iets meer ruimte te geven, strandde vrijwel direct in de Tweede Kamer. 

Tegelijkertijd is het politieke klimaat dusdanig gepolariseerd dat zelfs het verkennen van enige verlichting voor vastgoedbeleggers in box 3 op weerstand stuit. Moties voor een ‘redelijke vermogensbelasting’, een motie het tarief op 5,88 procent te houden, de actualisatie van de leegwaarderatio en een motie om de geruisloze overgang van box 3 naar box 2 te bekijken werden verworpen, mede door een belangrijke tegenstem van nota bene de VVD.

De chaos is compleet nu ook de woonafspraken met corporaties onder druk staan. Zij sommeren de minister haar afspraken na te komen, en dreigen eveneens met juridische stappen als de aangekondigde huurbevriezing doorgaat.

Veel voorstellen, veel rumoer, maar tastbare resultaten blijven tot dusver uit. De afspraak 100.000 woningen per jaar bij te bouwen staat weliswaar nog wél overeind, maar is praktisch gezien ook al afgeschreven. Daardoor blijft de aanbodkant op de markt een lastig verhaal.

Box 3 blijft heet hangijzer, financiële prikkels sturen woningmarkt alle kanten op

De politieke inzet op betaalbaarheid levert nog altijd een zeer gemengd beeld op. Zo krijgt het Nationaal Fonds Betaalbare Woningen eindelijk vorm, maar het effect op de woningmarkt blijft onduidelijk. Critici en oud-ministers waarschuwen voor een prijsopdrijvend effect, waarbij juist starters en huurders alsnog buiten de boot vallen. Ook de nieuwe subsidieregeling van €7.000 per nieuw gebouwde betaalbare woning, aangekondigd door Mona Keijzer, roept vragen op: helpt dit echt bij de bouw, of verdwijnt het in stijgende kosten?

Tegelijkertijd verschuift de focus in de fiscale behandeling van vastgoed. Vanaf 2028 wordt in box 3 de waardeontwikkeling van onroerende zaken bij verkoop belast, wat een forse wijziging betekent voor beleggers. De maatregel zorgt voor onzekerheid over toekomstige belastingdruk en versterkt de roep om meer samenhangend, voorspelbaar beleid.

Onderzoek wijst bovendien uit dat directe inkomensondersteuning effectiever kan zijn dan huurbevriezing, een maatregel die momenteel juridisch en praktisch steeds verder afbrokkelt. Terwijl politiek en beleid zoekende zijn, blijft de vraag: waar helpt de overheid echt en waar schuift ze de rekening alleen maar door?

Nieuwbouw: initiatief en innovatie in onzekere tijden

Ondanks de moeilijke marktomstandigheden ontstaan er initiatieven om de woningbouw op gang te houden. 

BPD Woningfonds (voor als je dat even niet voor je hebt, dat is een dochter van Rabobank) investeert één miljard euro in de Brainportregio om extra middenhuurwoningen te realiseren. Een astronomisch getal, maar als we de rekensom maken, leidt dit tot een kleine 3.000 nieuwe woningen. Dat afgezet tegen de hierboven beschreven opgave van 100.000 woningen per jaar (waarvan we ongeveer driekwart realiseren), zal ik het niet afdoen als een druppel op de gloeiende plaat, maar het dicht het gat ook niet echt.

De Raad van State verlengt bovendien de versnelde behandeling van woningbouwzaken tot de zomer van 2026, wat enige verlichting biedt in het vergunningentraject. Toch blijven structurele knelpunten in ruimtelijke ordening en stroperig beleid een belemmering voor bouwplannen. Zonder heldere keuzes en regie vanuit de overheid dreigen veel plannen alsnog te stranden.

Transformatie en internationale fiscale druk in beeld

Waar nieuwbouw last heeft van beleid en kosten, biedt transformatie nog steeds kansen, ook al liggen de makkelijkste locaties inmiddels achter ons. 

In veel binnensteden en verouderde bedrijfsterreinen zijn er nog voldoende mogelijkheden (zie bijvoorbeeld aflevering 2 van het nieuwe RTL4-programma Huis Gezocht), maar door stroeve vergunningsprocessen of rare, soms met elkaar conflicterende regelgeving, zorgt dat juist vooral particuliere beleggers en ontwikkelaars meer en meer afhaken om deze handschoen op te pakken.

Op fiscaal vlak groeit ook internationaal de druk. Australië kondigde plannen aan om, net als Nederland, de papieren winst op vastgoed te belasten. Deze trend bevestigt dat ook internationale beleggers zich moeten voorbereiden op meer bemoeienis van overheden, met mogelijk impact op grensoverschrijdende investeringsstromen.

Tussen druk en initiatief groeit een nieuwe dynamiek

De middenhuur staat onder druk en het overheidsbeleid blijft wankel, maar de markt geeft zich niet gewonnen. Er is beweging in transformatie, regio-investeringen en bouwinnovatie. Tegelijkertijd worden beleggers uitgedaagd om scherper dan ooit te kijken naar rendement, risico en regelgeving. Wie de markt echt volgt, ziet niet alleen beperkingen, maar ook nieuwe openingen om op in te spelen. Gelukkig is beleggend Nederland creatief en zoekt altijd weer naar mogelijkheden, waar er in de media vooral veel wordt gesproken over de onmogelijkheden.