In het kort:

• Verhuurbeleid pakt averechts uit: Huidige maatregelen houden huren al onder inflatieniveau, terwijl vergaande regulering het woningtekort juist verder heeft vergroot.
• Beleggingsklimaat verslechtert: Buitenlandse investeerders mijden de Nederlandse woningmarkt door fiscale onzekerheid en ongunstige regelgeving.
• Woningprijzen blijven stijgen: De koopwoningmarkt blijft robuust, met stijgende prijzen in februari, terwijl huurders fiscaal benadeeld blijven ten opzichte van kopers.

De woningmarkt blijft onder druk staan. Terwijl de koopprijzen opnieuw stijgen, krimpt het vertrouwen onder beleggers door een stug reguleringsbeleid en een verslechterend beleggingsklimaat. Tegelijkertijd lijkt het huidige huurbeleid de krapte eerder te vergroten dan op te lossen.

Als commercieel directeur van Nestr Smart Finance volg ik de markt op de voet en spreek ik dagelijks vastgoedprofessionals uit het hele land. In deze update neem ik je mee in de meest actuele ontwikkelingen en wat die betekenen voor zowel particuliere als institutionele beleggers.

Er zijn gelukkig ook nog veel vastgoedinvesteerders die wel de kansen zien. En er gebeurt natuurlijk ook genoeg, de om wil nieuwe projecten op te pakken is er zeker wel. Voor wie de woningmarkt even een jaartje wil overslaan, zijn er daarnaast genoeg andere mogelijkheden in vastgoed.

Huurbeleid werkt eerder tegen dan mee

Volgens verschillende marktpartijen is de recente roep om huurbevriezing misplaatst. De huidige regelgeving remt de huurontwikkeling al aanzienlijk en houdt de huurprijsstijgingen onder het inflatieniveau. Toch blijft de politieke toon zich richten tegen particuliere verhuurders, wat volgens critici averechts werkt. De ‘strijd tegen verhuurders’, zoals het genoemd wordt, heeft volgens hen juist geleid tot een verdere afname van het huuraanbod en een verergering van het woningtekort.

Bovendien blijven andere plannen, zoals het toestaan van permanente bewoning op vakantieparken, steken in lokale terughoudendheid. Gemeenten tonen weinig enthousiasme om deze oplossing daadwerkelijk in praktijk te brengen, ondanks het schrijnende tekort aan woonruimte.‍

Investeringen drogen op, ongelijkheid blijft bestaan‍

Internationale beleggers keren Nederland steeds vaker de rug toe. De oorzaak ligt in het ongunstige fiscale en politieke klimaat, waarbij onzekerheid over huurbeleid en belastingregels grote investeringsbeslissingen vertraagt of verhindert.

Daarnaast bestaat er een groeiende ongelijkheid in fiscale behandeling tussen huur- en koopwoningen. Terwijl kopers profiteren van hypotheekrenteaftrek en vermogensopbouw, blijven huurders belast worden zonder vergelijkbare voordelen. Dat versterkt het gevoel van ongelijkheid, zeker in een markt waar huren voor velen de enige optie is.

Dit alles betekent wel dat er voor de particuliere vastgoedbelegger, ondanks de eensgezinde blik op uitponden, toch weer kansen ontstaan. Met de juiste blik op goede kansen en een gedegen financiering blijven er altijd pareltjes. En daarbij hoef je natuurlijk niet per se naar woonruimte te kijken. Zoals al vaker door mij gezegd en geschreven, zien wij meer en meer beleggers de switch maken naar commercieel vastgoed.‍

Koopprijzen stijgen, rentevooruitzichten voorzichtig positief‍

De koopwoningmarkt laat ondertussen opnieuw prijsstijgingen zien. In februari lagen de prijzen alweer hoger dan een jaar geleden. Daarmee blijft de druk op starters onverminderd groot, vooral voor degenen die onvoldoende spaargeld hebben of afhankelijk zijn van de huurmarkt.

Ondanks een volatiele rente ontwikkelingen het eerste kwartaal van 2025, zijn er internationaal lichtpuntjes. De Federal Reserve gaf aan ruimte te zien voor renteverlagingen later dit jaar, al blijft de rente voorlopig ongewijzigd. Dat biedt hoop op verdere rentedalingen in Europa, wat beleggers op termijn mogelijk meer ruimte geeft voor financiering.‍

De markt vraagt om koerswijziging

De woningmarkt blijft gevangen tussen stijgende koopprijzen, een terughoudend investeringsklimaat en beleid dat vaak meer belemmert dan oplost. In plaats van nieuwe beperkingen pleiten steeds meer partijen voor een koerswijziging: minder ideologie, meer praktische oplossingen. 

Alleen dan kan het vertrouwen onder investeerders worden hersteld en het woningtekort op langere termijn echt worden aangepakt.

Minister Mona Keizer kwam daarom deze week ook met een brief waarin zij de Wet op het verbod op tijdelijke huurcontracten ter discussie stelt. Ondanks geluiden dat er in de Tweede Kamer meer en meer geluiden te horen zijn dat alle wetgeving van de laatste jaren contraproductief werkt, blijft het de komende periode toch spannend of dit gevoel ook wordt omgezet in daden.

Extra druk op box 3 en onzekerheid over bouwproductie‍

De fiscale druk op vastgoedbeleggers blijft in elk geval onderwerp van debat. Vastgoed Belang presenteerde onlangs een vierpuntenplan voor een eerlijkere belastingheffing in box 3. Het plan pleit onder meer voor kostenaftrek bij werkelijk rendement, een evenwichtige behandeling van vermogen én bescherming tegen dubbele lasten. Aanleiding is de aanhoudende onzekerheid over de herstelwet en de toekomstige invulling van box 3, die woensdag verder besproken wordt in de Tweede Kamer.

Tegelijkertijd blijft de bouwsector in zwaar weer verkeren. De stikstofproblematiek, langdurige procedures en regelgeving zorgen voor vertraging en onzekerheid bij nieuwbouwprojecten. Ballast Nedam verlegt inmiddels een deel van de focus naar het buitenland, wat veel zegt over het investeringsklimaat in Nederland. 

Als ook grote bouwers afhaken, komt de vraag steeds luider naar boven: hoe krijgen we de woningbouw hier nog vlot? De genoemde en gewenste 100.000 woningen per jaar raakt zo verder en verder uit beeld.

Een antwoord ligt allicht bij de particuliere vastgoedinvesteerders. De stemmen hen toch meer lucht te geven zijn er zeker wel en dat schept kansen. Want een substantieel deel van de nieuw gecreëerde woningen komt wel degelijk uit hun koker!