In het kort:

• Tegenbewijsregeling box 3 pakt in praktijk ongunstig uit: Bruto in plaats van netto rendement wordt belast, kosten blijven volledig voor rekening van de belegger.
• Woningmarkt blijft onhoudbaar gespannen: Overbieden is weer de norm, funderingsproblemen worden onderschat en het woningtekort blijft voelbaar.
• Markt herstelt voorzichtig, maar regelgeving blijft onduidelijk: Herstel in investeringen zichtbaar, maar btw-constructies en middenhuurregels blijven complex.

Als commercieel directeur van Nestr Smart Finance volg ik de markt op de voet – zelfs vanaf mijn vakantieadres deze maand – en spreek ik vastgoedprofessionals uit het hele land. In deze update zet ik de meest actuele ontwikkelingen voor je op een rij. Ondanks de fiscale druk en aanhoudende onzekerheid zie ik nog altijd investeerders die dóórpakken.

De bereidheid om te bouwen, transformeren of slim te financieren is er zeker, maar het speelveld blijft grillig en vraagt om scherp inzicht, timing en maatwerk.

Tegenbewijsregeling box 3: een sigaar uit eigen doos

Op 8 juli werd de aangepaste tegenbewijsregeling voor box 3 goedgekeurd. In theorie een stap vooruit, want je mag eindelijk je werkelijke rendement aantonen. De uitwerking is echter ronduit teleurstellend. Belasting wordt namelijk geheven over het bruto rendement: kosten zoals onderhoud, hypotheekrente, beheervergoeding of transactiekosten zijn niet aftrekbaar.

Een belegger met €20.000 aan huurinkomsten en €8.000 aan kosten betaalt dus belasting over het volledige bedrag, terwijl netto slechts €12.000 overblijft. Het verschil tussen papieren winst en werkelijke opbrengst wordt daarmee genegeerd.

Maak je gebruik van de tegenbewijsregeling en weet je wel een lage belastingheffing te verkrijgen, dan ligt er in ieder geval nog wel één voordeeltje voor je op de mat. Veel beleggers vergeten dat er ook nog zoiets is als belastingrente. Bovenop je teruggave, kun je dus ook nog een bedrag aan rente verwachten.

OESO en praktijkonderzoek: meer ruimte voor buy-to-let nodig

De OESO waarschuwt dat het Nederlandse woningmarktbeleid de economische groei belemmert en dringend hervormd moet worden. De organisatie pleit voor minder regulering, meer ruimte voor buy-to-let en fiscale prikkels die huur en koop beter in balans brengen. Recente cijfers van Stellax laten zien dat de uitwerking van de Wet betaalbare huur leidt tot meer en meer schaarste, wat een opdrijvend effect heeft op zowel de koopsommen als de huurprijzen. De al vaak gemaakte tussentijdse conclusie van deze wet is dus dat de huren ONbetaalbaar zijn geworden.

Deregulering is hard nodig, want uit recent onderzoek blijkt opnieuw dat kopers veruit de voorkeur geven aan een koopwoning boven middenhuur: een signaal dat het middenhuursegment fundamentele aanpassingen vereist. De internetconsultatie voor iets van verruiming van de regels binnen de middenhuur is gestart, maar structurele duidelijkheid is er nog altijd niet.

De gevolgen van het woningtekort blijven ook voelbaar: 130.000 woningen die tijdens de kredietcrisis níet zijn gebouwd, drukken tot op de dag van vandaag op de markt.

Herstel in de vastgoedmarkt, maar fiscale en juridische kaders blijven scherp

Na een dip trekt de vastgoedmarkt – gek genoeg – wel weer aan. Dat laat eens te meer zien dat ook in een markt die steeds vaker als ‘moeilijk’ wordt omschreven, er voor de serieuze belegger echt nog kansen zijn. Wat ik al vaker zeg en laat optekenen; beleggers en ontwikkelaars zijn zeer creatief en weten altijd weer wegen te vinden waardoor investeren in vastgoed mogelijk blijkt te zijn.

Volgens recente signalen is een investeringspiek in aantocht, mede dankzij renteverlagingen en voorzichtig herstel van vertrouwen. Wel zien we dat de markt voor puur residentieel vastgoed nog altijd een hoop uitdagingen geeft voor de gemiddelde investeerder. De duidelijkste kansen liggen dan ook in andere groepen, zoals de retailsector. Er lijkt – ondanks de uitdagingen in de woonmarkt – zelfs een nieuwe piek op komst, dankzij de kansen die zakelijk vastgoed biedt.

Toch is het fiscale landschap nog altijd grillig, ongeacht of je in woningen of zakelijk vastgoed investeert. Tijdelijke verhuur kan, mits goed opgezet, leiden tot btw-teruggave, maar kent zoveel voorwaarden dat het zonder deskundige begeleiding al snel spaak loopt.

Ondertussen blijft overbieden op koopwoningen de norm, met sterk stijgende huizenprijzen als gevolg. Particuliere kopers nemen steeds vaker het voortouw in een markt waar het aanbod structureel tekortschiet. De spanning tussen vraag en aanbod blijft daarmee hoog, en zonder heldere, realistische hervormingen wordt de druk op de markt voorlopig niet minder.

Binnen de politiek loopt men zich warm voor de Tweede Kamerverkiezingen en daarbij wordt er veel gekeken naar buitenlandse voorbeelden, zoals het Weense woningmodel. Maar dat blijkt bij nader inzien allerminst heilig: het systeem drukt particuliere beleggers grotendeels uit de markt en functioneert onder hele andere sociale en economische omstandigheden dan in Nederland.

Het debat blijft. Een VVD-voorstel om de grens voor betaalbare koopwoningen op te rekken krijgt stevige kritiek. Tegenstanders vrezen dat het voorstel het investeringsklimaat verder onder druk zet en de koop- en huurmarkt nog verder uit balans brengt.

Voor nieuwe box 3 “obligatietruc” is veel eigen geld nodig

In box 3 circuleert een nieuwe “obligatietruc”, waarbij beleggers via een slimme maar complexe constructie hun belastbare vermogen (tijdelijk) naar nul kunnen brengen. Na eerst veel positieve ophef, blijkt in tweede instantie dat het fiscaal aantrekkelijk is, maar in de praktijk lastig toepasbaar en juridisch mogelijk kwetsbaar.

Om gebruik te maken van deze truc als vastgoedbelegger heb je wel erg veel eigen geld nodig, om op het juiste moment obligaties aan te schaffen. Dat maakt het een leuke gedichtenoefening, maar in de praktijk niet veel meer dan dat. Het toont wel aan hoe beleggers steeds creatiever moeten zijn om fiscale druk te verlagen.

Waar de markt qua dynamiek en investeringsbereidheid tekenen van herstel laat zien, blijven fiscale maatregelen zoals de aangepaste box 3-regeling haaks staan op de werkelijkheid van beleggers. Bruto wordt belast alsof het netto is, en de belastingrente komt daar bovenop. Tegelijkertijd blijven regelgeving rondom middenhuur en tijdelijke verhuur onduidelijk, en zorgt het woningtekort voor structurele krapte. Beleggers die nu stappen zetten, doen dat in een landschap dat uitnodigt tot actie; maar alleen met goed inzicht en duidelijke berekeningen.

Een deel van de zomervakantie is alweer voorbij (ook voor mij) dus over enkele weken is de vastgoedbranche weer op volle sterkte aanwezig om de tweede helft van 2025 ‘aan te vallen’. Belangrijk punt dit najaar is het stemmen voor een nieuwe regering. Daar waar de woningmarkt nooit echt hoog op de politieke agenda stond, is het volgens mij momenteel bij alle partijen een speerpunt. Echter verschillen de inzichten enorm, dus wat de gevolgen zijn voor de huidige wetgeving is nog totaal onduidelijk. Eerst maar eens kijken welke partijen überhaupt in het nieuwe kabinet gaan plaatsnemen.