In het kort:

• Verhuur verliest aantrekkingskracht: Beleggers verkopen meer dan ze kopen, terwijl wet- en regelgeving investeringen in nieuwbouw afremmen en bestaande verhuur onder druk zetten.
• Het verzet tegen het huidige box 3-beleid zwelt verder aan: Na eerdere signalen van de Raad van State sluit nu ook PwC zich aan bij de kritiek
• Koopmarkt blijft oplopen, fiscale regelingen piepen en kraken: Hypotheekrenteaftrek wankelt, koopprijzen stijgen met bijna 9%, en bouwvertragingen maken nieuwbouw fors duurder.

Als commercieel directeur van Nestr Smart Finance volg ik de markt op de voet en spreek ik dagelijks vastgoedprofessionals uit het hele land. In deze update neem ik je mee in de nieuwste ontwikkelingen en wat die betekenen voor particuliere én institutionele beleggers. Het schrijven van deze nieuwsupdate is inmiddels een hele klus geworden. Onderwerpen die zich opwerpen als nieuwswaardig volgen elkaar in rap tempo op. Ik gebruik de backspace toets inmiddels het meest op mijn laptop.

Ondanks alle uitdagingen zie ik nog steeds ondernemers die willen bouwen en investeren. Maar het speelveld verandert snel en vraagt meer dan ooit om scherp financieel inzicht en goede timing. Steeds meer particuliere investeerders, onze klanten dus, stappen uit de markt, in ieder geval voor wat betreft residentieel vastgoed: ze verkochten het afgelopen kwartaal opnieuw meer woningen dan ze aankochten. Ook bij Nestr zien wij dit uiteraard. Tot 1 juli 2026 zal dit nog door blijven gaan. Tegelijkertijd wordt de roep luider om het tij te keren.  

De gevolgen van de Wet Betaalbare Huur worden zo steeds duidelijker zichtbaar in de praktijk. Woningbouwprojecten worden uitgesteld of afgeblazen, mede door onzekerheid over toekomstige opbrengsten. De kloof tussen wat ‘betaalbaar’ heet en wat daadwerkelijk kostendekkend is groeit, en particulieren en corporaties zien een model dat structureel gewoon niet houdbaar is.

Dus, zo kunnen we ook zeggen, liggen de kansen bij de duurdere woningen, kamerverhuur én bij bedrijfsmatig onroerend goed.

Europees vastgoed en focus op kantoren steeds populairder

Er ontstaan zeker nieuwe kansen, met name op de Europese vastgoedmarkt. Volgens recente analyses begint het herstel voorzichtig door te zetten. Dalende rentes en een afvlakkende inflatie zorgen voor hernieuwde belangstelling onder institutionele beleggers, zeker in segmenten als logistiek en residentieel. Helaas is er door politieke onduidelijkheid gematigde interesse om in Nederland te investeren.

Het segment kantoren laat het sterkste herstel zien met een waardestijging van 13% sinds het dieptepunt eind 2023. Hoewel er nog altijd sprake is van onzekerheid ontstaat er ruimte voor investeerders die anticyclisch durven te bewegen. Wie nu instapt, kan profiteren van gunstige aankoopprijzen en een markt die zich klaarmaakt voor een nieuwe groeifase.

Kritiek op beleid groeit, woningbouw stokt en ongelijkheid dreigt

Het verzet tegen het huidige box 3-beleid blijft aanhouden. Na eerdere signalen van de Raad van State sluit nu ook PwC zich aan bij de kritiek: het stelsel kent fundamentele gebreken en is vanaf 2028 juridisch en qua uitvoering problematisch. Ondertussen leidde een brief van belastingadviseurs aan de Hoge Raad tot flinke irritatie bij het Ministerie van Financiën, dat worstelt met de groeiende druk om het beleid aan te passen.

Ook op het gebied van duurzaamheid klinkt scepsis. Nederland koos voor strengere energielabel-doelstellingen dan Brussel voorschrijft, maar die blijken volgens marktpartijen onrealistisch en moeilijk haalbaar. Tegelijkertijd klinkt vanuit de sector de roep om snelheid in woningbouw, zonder aanvullende huurwetgeving die de ontwikkeling verder belemmert.

De versoepeling van staatssteunregels voor woningcorporaties wordt door diezelfde corporaties positief ontvangen, maar creëert voor beleggers een ongelijk speelveld. Regelgeving blijft daarbij de echte ontwikkeling vaak nog dwars zitten. Zeker in gemeenten als bijvoorbeeld Bergen, waar bouwen volgens de gemeente inmiddels praktisch onmogelijk is geworden door stapelende eisen en trage procedures. Dan kijken we nog niet eens naar de genoemde financiële complicaties.

Zo wordt duidelijk dat structurele hervorming nodig is om überhaupt nog aan de woningvraag te kunnen voldoen.

Koopmarkt warmt verder op, regels kraken onder druk

Eigenwoningbezitters hebben overigens zo te maken met hun eigen zorgen. Ondanks, of dankzij, de gespannen markt stijgen de koopwoningprijzen gestaag door. In juli 2025 lagen ze bijna 9% hoger dan een jaar eerder. Hierdoor worden koopwoningen meer en meer onbereikbaar voor vooral starters.

Tegelijkertijd lopen de kosten van nieuwbouwprojecten op: trage procedures maken huizen tot EUR 50.000 duurder, terwijl de politiek discussies voert over het opschroeven van de productie naar 100.000 woningen, terwijl die inmiddels eigenlijk al 150.000 woningen per jaar zou moeten zijn. Enige vooruitzicht op verlichting voor zowel kopers als huurders lijkt er dus nog niet.

Ook de hypotheekrenteaftrek schuurt. Als deze regeling niet wordt hervormd, loopt ze volgens experts in 2031 helemaal vast. Hoogleraar Peter Boelhouwer pleit daarom openlijk voor een geleidelijke afschaffing. Dat is overigens niet het enige probleem rond deze regeling. Vanaf 2031 kunnen huishoudens alleen nog aanspraak maken op aftrek als zij zelf kunnen aantonen dat ze er recht op hebben; een administratieve omslag die veel onzekerheid met zich meebrengt, want de belastingdienst heeft de gegevens in elk geval niet. De administratieve chaos zal dus alleen maar groter worden.

Beweging begint vaak bij wie anders durft te kijken

De vastgoedmarkt zit klem tussen oplopende prijzen, wegvallende investeringen en vastlopende regelgeving. Beleggers trekken zich terug, nieuwbouw vertraagt en de sociale huursector raakt uitgeput. Tegelijkertijd blijft de druk op de koopmarkt groeien. Zonder fundamentele herziening van het beleid, fiscaal én bestuurlijk, blijft het dweilen met de kraan open.

Er is echter ook beweging: waar obstakels groeien, ontstaan juist kansen voor beleggers die snel en doordacht kunnen schakelen. Het woningtekort in Nederland is te groot om alleen met nieuwbouw op te lossen.

Volgens experts is het tijd om anders naar ruimtegebruik te kijken: niet alleen méér bouwen, maar ook slimmer bouwen en beter benutten van de bestaande voorraad. Denk aan functiemenging, meer woningdelen, gebruik van leegstaand vastgoed en een andere aanpak van ruimtelijke ordening. Zo toonden wij in het televisieprogramma Huis Gezocht! aan dat veel voormalige opslagruimten boven winkels in Haarlem door regelgeving niet getransformeerd kunnen worden als gevolg van regelgeving. Het niet kunnen realiseren van fietsenstalling zet namelijk een streep door de vergunningsaanvraag, terwijl er nota bene een fietsenstalling op loopafstand aanwezig is.

Niet alleen Mona Keizer, maar ook de lokale politiek is hier nu gelukkig mee aan de slag gegaan. Omdenken en denken buiten de gebaande paden blijkt een opening te bieden. Tot volgende maand!