In het kort:

• Kapitaal komt weer in beweging: Private beleggers trekken het herstel van de kantorenmarkt en er liggen nog altijd voldoende interessante vastgoedprojecten.
• Woningmarktbeleid levert nog weinig doorbraak op: Het 50-puntenplan moet de bouw versnellen, maar voor private verhuurders blijven fiscaliteit en rendement belangrijke knelpunten.
• Nieuwe kansen vragen om een bredere blik: Van huisvesting voor arbeidsmigranten en studenten tot nieuwe groeiregio's, de woonvraag verandert en biedt nieuwe mogelijkheden.

Vanuit mijn rol bij Nestr Smart Finance spreek ik dagelijks met beleggers en vastgoedprofessionals door het hele land. De afgelopen periode zie ik een markt waarin kapitaal duidelijk weer in beweging komt, maar waarin investeerders ook kritischer zijn geworden. Goede projecten zijn er genoeg.

De uitdaging zit steeds vaker in de randvoorwaarden: stabiel beleid, een haalbare financiering en voldoende ruimte om ook daadwerkelijk rendement te maken.

Kapitaal keert terug, maar wil zekerheid

De Nederlandse kantorenmarkt laat herstel zien en private beleggers spelen daarin een opvallend grote rol. Waar institutionele partijen lange tijd dominant waren, stappen particuliere investeerders weer nadrukkelijker in. Vooral kwalitatieve kantoren op goede locaties blijven interessant. Het bevestigt het bredere beeld dat kapitaal niet uit vastgoed verdwenen is, maar veel selectiever wordt ingezet. We zien dat ook bij Nestr terug en om die reden hebben we ons productenpallet ook aangepast. Daar waar we commercieel vastgoed financierden tot EUR 3.000.000, maken we nu de stap om dit mogelijk te maken tot hoofdsommen van EUR 25.000.000.

Op de woningmarkt ligt dat ingewikkelder. Internationale investeerders staan nog altijd niet te springen om Nederlands woningvastgoed.

De structurele vraag is groot, maar regulering, fiscaliteit en politieke onzekerheid maken andere Europese markten soms aantrekkelijker. Ik hoor dat ook terug in gesprekken: Nederland heeft geen tekort aan goede vastgoedprojecten, maar moeite om partijen bereid te vinden het benodigde kapitaal beschikbaar te stellen.

Daar zit een belangrijke les voor het beleid. Wie investeerders vraagt miljarden voor lange tijd vast te leggen, kan niet alleen de risico's bij hen neerleggen en vervolgens vrijwel alle potentiële upside beperken. Voor nieuw kapitaal moet er uiteindelijk een redelijke verhouding bestaan tussen risico en rendement. Zo simpel is het.

Woningbouw krijgt plannen genoeg, de rekensom blijft achter

Het kabinet probeert met een 50-puntenplan de woningbouw vlot te trekken. Snellere procedures, minder regels en meer standaardisering kunnen daarbij helpen, maar voor de private huursector biedt het pakket vooralsnog weinig directe verlichting. De fundamentele problemen rond fiscaliteit, huurregulering en investeringszekerheid blijven grotendeels bestaan.

Dat is ook zichtbaar in de nieuwbouwmarkt. De verkoop van nieuwbouwwoningen hapert mede doordat een steeds groter deel van het aanbod uit appartementen bestaat, terwijl vraag en aanbod niet overal goed op elkaar aansluiten. Tegelijkertijd zijn er alleen al voor arbeidsmigranten circa 24.000 extra woningen nodig. De vraag naar woonruimte is dus niet het probleem; de kunst blijft om het juiste product op de juiste plek financieel haalbaar te realiseren.

Box 3 blijft daarbij een hoofdpijndossier. Minister Heinen wil een einde maken aan de slepende discussie en tegelijkertijd het investeringsklimaat verbeteren, maar politiek liggen de oplossingen nog ver uit elkaar. JA21 pleit voor een vermogenswinstbelasting waarbij pas bij verkoop wordt afgerekend, terwijl in de bredere discussie ook een belasting op vermogen wordt genoemd.

Een subsidie van 10.000 euro per woning kan bepaalde projecten helpen, maar verandert weinig aan de structurele onzekerheid zolang de fiscale behandeling van vastgoed niet helder is. Het kabinet is op zoek naar miljarden en daarom is er sprake van lastenverzwaring. Het kabinet had een reservering opgenomen van 16,6 miljard voor de tegenbewijsregeling. Tot op heden is daar ‘slechts’ 1 miljard van gebruikt en de reservering blijkt veel te groot te zijn. Ideaal om dit geld te hergebruiken voor de nieuwe tekorten. Dat blijkt te simpel gedacht. Meevallers kunnen niet geheralloceerd worden, maar worden gebruikt om de staatsschuld te verlagen…

Rente en nieuwe woonvraag veranderen het speelveld

Ook de rente geeft beleggers weer iets om rekening mee te houden.

De ECB heeft de rente verhoogd naar 2,5% en verdere verhogingen zijn niet uitgesloten. In de Verenigde Staten verhoogde de Federal Reserve voor het eerst in ruim drie jaar de rente, van 3,5 naar 3,75 procent, vooral vanwege de aanhoudend hoge inflatie. Dat werkt uiteindelijk door in internationale kapitaalmarkten en financieringskosten. Ik volg dagelijks de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt, maar dat is momenteel erg spannend. Verregaande onzekerheid is niet waar de markt op zit te wachten.

Er ontstaan wel interessante niches. Door het grote tekort aan studentenwoningen wint de koopkamer terrein: ouders en andere particuliere kopers schaffen een woning of kamer aan voor studerende kinderen. Ook buiten de traditionele hotspots verschuift de vraag.

Nieuwe groeiregio's profiteren van veranderende woonvoorkeuren, betere bereikbaarheid en relatief betaalbare woningen. Ik merk bij Nestr dat beleggers daar steeds vaker serieus naar kijken.

Tekorten stapelen zich op, terwijl fiscale druk investeringen blijft remmen

Ook buiten de reguliere huurmarkt wordt steeds duidelijker hoe groot de behoefte aan extra woonruimte is. Het tekort aan studentenkamers wordt zelfs onderschat, omdat een deel van de studenten vanwege de geringe kans op succes niet eens meer begint met zoeken.

Tegelijkertijd blijft de fiscaliteit boven de markt hangen. Vastgoedbeleggers maken zich zorgen over verder uitstel van een nieuw box 3-stelsel, terwijl zelfs Amsterdamse woningcorporaties pleiten voor afschaffing van de winstbelasting om meer geld beschikbaar te houden voor woningbouw. Dat de Nederlandse belastingdruk op vastgoed inmiddels ook in België aandacht krijgt, laat zien dat het investeringsklimaat niet alleen binnen Nederland ter discussie staat.

Alles bij elkaar is de rode draad duidelijk: de vraag naar woningen is er volop, het kapitaal is er en de projecten zijn er. De uitdaging is om die drie weer bij elkaar te brengen. Private beleggers laten op de kantorenmarkt al zien dat zij terugkomen zodra de rekensom klopt. Als ook op de woningmarkt meer duidelijkheid ontstaat over fiscaliteit, regelgeving en rendement, ligt daar misschien wel de belangrijkste kans voor de komende periode. Van de beoogde 100.000 nieuwe woningen per jaar, is aangetoond dat er 16.000 gerealiseerd moeten worden door de particuliere vastgoedinvesteerder.